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あんしん住宅購入術
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更新日 : 14/09/13

「建物診断(建物検査)」で安心を手に入れる

目に見えない部分の不安

中古住宅の購入で、気になることや不安に思うことっていろいろありますね。大手不動産情報サイトHOME’Sの調査によると、全国の中古住宅の購入予定者が気になることのトップは「給排水管の劣化具合」でした。ほかに多かった回答は、構造の安全性」「耐震性」「シロアリや害虫被害の有無」「設備の劣化具合」「雨漏りの有無」「建物の傾き」などです。おおよそ一般消費者には判断がつかないものばかりです。そんな不安を反映してか、最近は購入前に専門家による「建物診断」を受ける人が増えています。

なぜ「建物診断」をしておくとよいのか?

売買契約の際には建物の状態を示す「物件状況等報告書」と、設備の状態を示す「付帯設備表」が売主から渡されます。そこには売主が把握している範囲で不具合の有無と、その内容が書かれています。

●住んでからわかる「隠れた瑕疵」

しかし、契約時点では見つけられなかった雨漏りなどの不具合が、住んでから起きることがあります。これを民法では「隠れた瑕疵」といいます。買主としては生活に支障をきたすだけでなく、その修繕費は買主が負担しなければならないケースも多くあります

●売主の「瑕疵担保責任」の期間は短い

不具合が見つかった場合、売主は責任を負うのが原則です。これを民法では「瑕疵担保責任」といいます。契約によって期間は異なりますが、一般的なのは「引き渡し後3カ月以内」です。ただし、契約書に「瑕疵担保責任は負わない」と記載されている場合は、売主に責任を問えないことになっています。
このように引渡し後に不具合が見つかった場合、トラブルに発展するケースが非常に多いのです。購入契約をする前に建物をよく調べ「隠れた瑕疵」を見つけていれば、そのようなことにならずに済んだかもしれません。

「建物診断」で何を診断するか

「建物診断」では、専門家が建物の土台から壁面、天井、屋根に至るまで詳細に調べてもらえます。重要なのは客観的で中立な立場で検査をする第三者機関の調査会社に依頼することです。戸建住宅の場合、標準的な検査の主なポイントは次のとおりです。

①構造耐力上の安全性のチェック
(例)蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損など

②雨漏り・水漏れの発生、または発生の可能性のチェック
(例)雨漏りや漏水など

③設備配管の劣化のチェック
(例)給排水管の漏れや詰まり、換気など

(平成25年6月 国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より)

診断結果は写真付の報告書にまとめられますので建物の状態が一目瞭然で判ります。もし不具合が見つかった場合、およその補修費用も見当がつく為、購入を決める上で大きな判断材料になります。費用は検査機関や検査内容によって異なります。目安は8万円~10万円ほどかかることが多いです。

既存住宅瑕疵保険が付保できるかを診断できる。

「建物診断」を行うと同時に既存住宅瑕疵保険が付保できるかどうかの検査も依頼できます。保険が付保できると判断された場合は、最長5年間の既存住宅瑕疵保険に加入することができ、不具合が発生した場合も修繕費用を保険でカバーすることができます。保険を付保できないと判断された場合も、必要な修繕工事を実施した後、再検査に合格すれば保険の付保が可能になります。

「既存住宅瑕疵保険」に入ると住宅ローン控除が受けられる

「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件は、築年数が経っている物件でも住宅ローン控除を受けることができる場合があります。これは「毎年末の住宅ローン残高」か「住宅の取得価額」のうちいずれか少ないほうの金額の1%が、10年間にわたり所得税の額から控除される制度です。控除額は10年間で最大200万円になるので利用できるとお得ですね。適用条件がいろいろありますので専門家や不動産会社に確認してみましょう。

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