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あんしん住宅購入術
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更新日 : 14/12/01

不動産広告の読み方

広告の見方を知れば、住宅の基本情報が見えてくる

インターネット、新聞の折り込み広告、ポスティングのチラシ、住宅情報誌など、物件情報はさまざまな媒体から入手できます。あふれる情報のなかから、効率的にマイホーム探しをするために、不動産広告の見方を知っておくと便利です。広告のなかには、聞き慣れない言葉も数多くあります。それらの内容や注意すべきポイントについてお話ししましょう。

まず最初に、こんな広告の住宅は避けましょう

物件広告には、法律で禁じられている表現がいくつかあります。そのような物件は最初から外してしまいましょう。

●誇大表現

見た人に、著しく誤解を与えるような記述があるものは要注意です。その代表例が「最高」「業界一」「二度とない」「掘り出し物」などの誇大表現です。根拠なくこのような表現をしている不動産会社は、避けたほうが無難です。また、客を呼び込むために、実際には存在しない格安物件を広告に出す、いわゆる「おとり広告」も法律で固く禁止されています。

●二重価格

もともと2000万円のマンションが、「キャンペーン期間限定!2500万円を2割引! 2000万円」などと書かれていたら、「安い」「得だ」と誤解する人が多いでしょう。このように、販売価格とともに根拠のない別の価格を表示することも、法律で禁じられています。そのほか、電柱にビラや看板を貼ることも違法とされていますので、そのような物件は相手にしないようにしましょう。

小さな文字の部分は、物件情報の宝庫

不動産広告には、「消費者が不動産を選ぶ際に、必要だと考えられる事項を表示する」というコンセプトがあります。これに基づいて、業界団体によって表示すべき事柄が決められています。つい価格や間取りなどに目がいき、読み飛ばしてしまうのが小さな文字。しかし、ココこそ「物件情報」の宝庫です。見れば見るほど物件のことがわかってきます。ポイントは以下のとおりです。

●取引態様

広告主が、「売主」「代理」「仲介(または媒介)」のいずれかがわかります。「仲介(または媒介)」の場合、売買契約後、広告主への仲介手数料が必要となります。

●免許証番号

広告主が、許認可を受けた正規の不動産業者であることを確認します。

●交通

最寄り駅から物件までかかる時間です。分数は80m=1分で計算され、信号待ちや踏切、坂道などは考慮されません。

●建物面積(マンションの場合は専有面積)

表記方法には、「壁芯」(壁の厚みを含む面積)と「内のり」(壁を含まない実際の面積)の2種類あります。壁芯で表示されている場合、実際の「内のり」面積は、表示より3~5%狭くなりますので注意しましょう。なお、登記面積は「内のり」面積となります。

●建築年月

新耐震基準を満たしているのは、1981年6月以降に建築申請された物件です。

●敷地の権利形態

表示が「所有権」の場合、住宅を購入すると土地の権利を得ます。「借地権」の場合、土地は賃貸のため、地代の金額や、土地をいつまで借りられるか(残存期間)を確認しましょう。

上記に加えて、マンションの場合は次の項目も重要です。

●管理費・修繕積立金

ローン返済額の他に、マンションを維持・管理するために毎月必ず支払う費用です。

●管理形態

マンションを管理会社に委託している場合は、「常駐」「日勤」「巡回」のいずれか、委託せず、管理組合が自分たちで管理している場合は「自主管理」と記載されています。

●構造

「RC」「SRC」などの構造と、階数が表示されています。

●駐車場

車を持っている人は、空き状況と使用料をチェックしましょう。自転車を利用する人は駐輪場の有無をチェックしましょう。

●オーナーチェンジ

備考欄に「オーナーチェンジ」と書かれていたら、「現在賃貸中」の物件です。入居者を退去させることは非常に難しいため、マイホームには不適格です。

要注意!「利用制限のある土地」の見つけ方

ごくまれに、建物が建てられない土地や、建て替えできない中古住宅が販売されることがあります。こうした著しい利用制限のある物件は、必ず広告に表示することになっています。広告に以下の記載がある物件は避けましょう。

●「宅地の造成および建物の建築はできません」

市街化調整区域には建物を建てることができないため、必ずこの表示があります。なかには、建ぺい率や容積率などを記載して、家を建てられるように見せる悪質な例がありますので注意しましょう。

●「建築不可」「再建築不可」

「道路に2m以上接していない土地」には建物を建てることはできません。したがって、土地の場合は「建築不可」、すでに住宅が建っている場合は「再建築不可」と表示されています。

●「セットバック要」

土地に接する道路幅が4m未満。そのような土地に建物を建てる場合、道路の中心から2m後退させなければなりません。それに当てはまる土地の広告に記載されています。

●「古家あり」「廃屋あり」

土地の上に古い家や廃屋などが建っている場合は、必ず表示することになっています。購入後は、取り壊し工事が必要になる可能性があります。

●「高圧電線下」の表示

高圧電線下にある土地の場合、「高圧電線下にある面積」を表示する決まりがあります。「高圧線下につき建築不可」とあれば、建物を建てることができません。

●「傾斜地を含む」

敷地面積のうち、傾斜地を30%以上含む場合は、「敷地面積○㎡(うち△㎡傾斜地を含む)」と表示することになっています。30%未満であっても、その傾斜があることで土地の有効利用が阻害される場合にも記載されています。

●その他

土地を有効利用できないほどの「不整形地」や、むき出しの「がけの上や下」にある土地、「沼地や湿原、泥炭地」などは、その旨を明記することになっています。また、都市計画道路などの建設により、建築が制限される場合は、その旨表示されます。

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