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あんしん住宅購入術
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更新日 : 20/08/18

2020年6月成立「建替え等の円滑化法」って何?

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どんなに立派なマンションも経年により老朽化し、いずれは建て替え時期を迎えます。

しかし、住人にとって長年住み慣れた住居を解体することは一大事。費用負担も高額のため、スムーズに実現するケースは少ないのが実情です。

建て替えはどのようなプロセスを経て決まるのでしょうか? 2020年6月に改正された「マンション建替え等の円滑化法」の内容も踏まえて見てみましょう。

 マンションの建て替えはどうやって決まる?

マンションの建て替えを決定するのは住人(所有者)で組織する管理組合です。

次の7つのプロセスを経て決定されます。

1.検討と準備

一口に「老朽化」と言っても、何をもってそう判断するかは人によって異なります。

そこで、建て替えが必要かどうかについて専門家に調査・診断を依頼します。

また、建て替えの可否について所有者にアンケートを取ります。

2.建て替え決議

管理組合が総会を開き、建て替えを決議します(区分所有者の5分の4以上の賛成で可決)。

どんな建物を建てるか、誰がどの住戸に入居するか、建て替え予算と各自の負担額などを決めます。

3.「建替組合」の設置

新たに「建替組合」を立ち上げます(建て替えに賛成した人の4分の3以上の同意が必要)。

役員を決めて定款と事業計画を作成し、都道府県知事に法人の認可申請をします。

デベロッパー(不動産開発業者)や住宅販売会社などの専門家が「参加組合員」として参加することも認められています。

4.反対する所有者から区分所有権の買い取り

建て替えに反対する所有者がいる場合、「建替組合」がその人から時価で区分所有権を買い取ります。

5.権利の移動、明け渡しの手続き

現在の区分所有権や抵当権、担保権、借家権などを建て替え後の新マンションに移す決議をします。

6.組合がマンションの権利を取得

定められた期日までに、全所有者が住戸を明け渡します。これにより、すべての権利が一旦、管理組合に移行します。

明け渡しの際、新マンションに住まない人は補償金を受け取ります。

7.組合による建替事業

「建替組合」のもとでマンションを建て替えます。

「建替え等の円滑化法」とは?

老朽化したマンションの中には、耐震性不足などにより周辺に危険を及ぼすリスクがある建物が少なくありません。

しかし、所有者の反対や高額な費用負担の問題で、建て替えに至らず放置されているケースも少なくありません。

そんな問題を解決するためにあるのが、「マンションの建替え等の円滑化法」という法律です。

これは管理組合から申請があれば、行政がマンションに立ち入り調査を行い、解体が必要な場合は「要除却認定」を行うものです。

認定を受けたマンションは、除却(解体)するよう努めることが求められます。

●「要除却認定」の対象

認定の対象となるのは次のいずれかに当てはまるマンションです。

従来は①だけでしたが、2020年6月の法改正で②③が追加されました。

①耐震性が足りない

②外壁が剥れ落ちるなどして危害を及ぼすおそれがある

③バリアフリー性能が確保されていない

●法改正によって建て替えがしやすくなる

建て替え費用を捻出するためによく行われるのが、マンションをいったんデベロッパーに売却し、デベロッパーが建て替えたマンションを購入する方法です。

所有権の解消や敷地の売却には本来、管理組合員の全員一致が必須ですが、「要除却認定」を受けた場合は、その要件が「組合員の5分の4以上の賛成」に緩和されます。

つまり、建て替えがしやすくなるといえます。

「まだ先の話」と思われるかもしれませんが、中古マンションを購入する場合には、ぜひ知っておきたいことです。

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