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あんしん住宅購入術
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更新日 : 20/02/26

「借地権付き」は住宅ローンの審査が厳しい!?

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近年、都心部では「マイホームはほしいけれど、土地の所有にはこだわらない」という人が増えています。

そのような人に人気なのが「借地権付き」の家。つまり、借地の上に建っている住宅です。

メリットは何と言ってもリーズナブルな価格でマイホームが買えること。ですが、デメリットもあります。

それは、住宅ローンの審査が厳しいということです。それは、なぜなのでしょうか?

担保価値が低い

住宅ローンの審査が厳しい一番の理由は、「借地権付き」は担保価値が低いということです。

住宅ローンの契約を結ぶ際、金融機関は必ず対象の物件に抵当権を設定します。

抵当権とは、万一、ローン契約者(買主)が返済できなくなったとき、土地と家を競売にかけて資金を回収する権利です。

一般的なマイホーム、つまり土地も家も契約者が所有する「所有権」の場合、抵当権は土地と家の両方に設定されます。

しかし、「借地権付き」の場合は、抵当権は家にしか設定されません。厳密にいうと、「借地権付き」であっても地主の承諾があれば土地にも抵当権が設定できますが、承諾されることはまずありません。

そのため、競売しても資金を回収できる可能性は低く、担保価値が低いと見なされます。

借地契約を解除されるリスクがある

「借地権付き」の家を購入する場合は、建物の売買契約とは別に、地主と賃貸借契約を結ぶことになります。

現在の借地借家法は借主保護の性格が強く、めったなことでは地主から契約解除されることはないといえます。

ただし、借主が地代を長期間支払わなかったり、重大な契約違反をした場合などは、契約解除の可能性はゼロとは言えません。

もし、賃貸借契約が解消されると家は借地権を失います。そのような家を競売にかけても買い手がつくはずはないため、抵当権を設定できないのです。

●審査の時、金融機関は地主にも連絡を取っている

こうした事態に備えて、ほとんどの金融機関は住宅ローン審査の時、地主に連絡を取り、「借主が借地の賃貸借契約に違反する行為を行った時は、契約を解除する前に抵当権者(金融機関)に連絡する」という内容を盛り込んだ承諾書を交わします。

しかし、この承諾書には法的効力はないため、地主が金融機関に連絡をせずに契約を解除する可能性もないわけではありません。

借り入れ条件が限定的になるケースも

一般的に、住宅ローンの借入期間は最長35年です。しかし、「借地権付き」の場合は、借入時の年齢が若くても借入期間を制限されるケースが少なくありません。

よくあるのは、借地の残存期間(契約満了までの期間)を借入期間の上限とするケースです。その場合、残存期間が15年であれば、借入期間も15年が最長となります。また、金利も高く設定されることが多いです。

「借地権付き」の家は都心部にも多くあり、リーズナブルに手に入れることができるという大きな魅力があります。住宅ローンを利用する場合は、金融機関の融資条件をしっかりと確認することが大切です。

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