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更新日 : 20/02/26

繰り上げ返済「こまめ」と「まとめて」、どちらが得?

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住宅ローンの「繰り上げ返済」とは、毎月の返済とは別に残金の一部または全額を返済することをいいます。

繰り上げ返済した金額は利息ではなく、すべて元金に充当されます。そのため総返済額を軽減したり、返済期間を短縮したりすることが可能です。

そこで気になるのが繰り上げ返済の金額とタイミングです。少額でもこまめに返済するのと、ある程度まとまった金額を貯めて返済するのとではどちらが得なのでしょうか?

こまめに返すほうが効果大

繰り上げ返済を検討している人のなかには、「返済額は少ないより多いほうが効果は高い」と考え、ある程度貯めてから返そうとする人が少なくありません。

一方、「早いうちに繰り上げ返済を始め、元金を少しずつでも減らしたほうが利息を軽減できる」と考える人もいます。

本当のところはどうなのでしょうか?

繰り上げ返済の合計金額が同じ場合、こまめに返済するのと、まとまった金額を貯めてから返済するのでは、どちらが負担の軽減の効果が高いか、実際に比較してみましょう。

<金利:年1.2%、借入額:3000万円、返済期間:35年、繰り上げ返済の種類:期間短縮型の場合>

◇こまめに返済

1年後、2年後、3年後に50万円ずつ、計150万円を繰り上げ返済した場合

・返済軽減額:▲約77万円

・返済期間:35年→32年9カ月(▲2年3カ月)

◇貯めてからまとめて返済

3年後に150万円をまとめて繰り上げ返済した場合

・返済軽減額:▲約70万円

・返済期間は35年→32年11カ月(▲2年1カ月)

※「日本住宅ローン株式会社」住宅ローンシミュレーション(https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html#comments)をもとに試算

このように、こまめに返済したほうが総返済額は軽減され、返済期間も短縮できることがわかります。

始めるなら早いうちに

では、こまめに繰り上げ返済をする場合、返済開始時期によって負担軽減の効果はどのように変わるのか見てみましょう。

借入れしてから1年後、5年後、10年後に繰り上げ返済を開始した場合の軽減効果は次のとおりです。

<金利:年1.2%、借入額:3000万円、返済期間:35年、繰り上げ返済の種類:期間短縮型の場合>

◇1年後、2年後、3年後に50万円ずつ、計150万円を繰り上げ返済

・返済軽減額:▲約77万円

・返済期間:35年→32年9カ月(▲2年3カ月)

◇5年後、6年後、7年後に50万円ずつ、計150万円を繰り上げ返済

・返済軽減額:▲約67万円

・返済期間:は35年→32年10カ月(▲2年2カ月)

◇10年後、11年後、12年後に50万円ずつ、計150万円を繰り上げ返済

・返済軽減額:▲約53万円

・返済期間:は35年→33年(▲2年)

※「日本住宅ローン株式会社」住宅ローンシミュレーション(https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html#comments)をもとに試算

開始時期が1年後と10年後では、返済軽減額に14万円(67万円-53万円)もの開きがあります。

このように、できるだけ早い時期に繰り上げ返済をして元金を減らすほうが効果は大きいことがわかります。

繰り上げ返済のタイミングなど、気になる場合は一度金融機関に相談してみましょう。

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