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更新日 : 19/11/22

注目率上昇!賃貸併用住宅ってどんな家?

 

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住宅の建て替えや新築を検討している人の間で、賃貸併用住宅への関心度が高まっています。「住宅ローン返済の一助となる」「老後の生活設計の柱になる」などと言われていますが、いったいどんな住宅なのでしょうか?今回は、賃貸併用住宅のメリットとデメリットについてご紹介します。

一つ屋根の下に「自宅」と「賃貸」がある

賃貸併用住宅とは、一軒の家の中で自分たちの「居住スペース」と「賃貸スペース」が共存している住宅のことです。よく見られるのは1階部分にアパート形式の部屋が3~4室あり、2階部分がオーナーの住居になっている(その逆もあり)2階建ての住宅です。

賃貸併用住宅6つのメリット

賃貸併用住宅には次のようなメリットがあります。

① 住宅ローン融資が受けられる

通常、賃貸住宅を取得する場合は低金利の住宅ローンを利用することができず、不動産投資ローン(アパートローン)を借り入れることになります。

金利を比較すると、住宅ローンが0.5~1.3%であるのに対して、アパートローンは3~5%ほどと高くなっています(金融機関により異なる)。

しかし、賃貸併用住宅の場合には、一定の要件を満たせば住宅ローン融資を受けることが可能です。「自宅部分の面積が全体の50%以上あること」を要件としている金融機関が多いです。

② 家が稼いでくれるので、家計が助かる

満室になれば安定した家賃収入を得ることができます。その中から住宅ローンを返済することができますし、返済額以上に収益があれば家計にゆとりが出ます。

例えば次のような条件を仮定した場合、毎月9万円の家賃収入が得られます。

<例> 東京都文京区で賃貸併用住宅を建てた場合

・住宅ローン:借入金6000万円、金利0.6%、返済期間35年、ボーナス返済なし

毎月返済額=15万8000円

・賃貸部分:1K×3戸、家賃8万1000円

家賃収入=24万3000円(満室の場合)

毎月の収益:24万3000円-15万8000円=9万円

③ 相続税を節税できる

賃貸併用住宅では、賃貸部分の相続税評価額が自宅部分より30%低くなります。そのため、自宅のみの住宅と比べると、相続税の節税効果が高いといえます。

また、賃貸事業用の宅地には、相続税評価額を「200㎡まで50%減額する」という特例があり、賃貸併用住宅もこれに該当します。

④固定資産税の節税効果がある

住宅が立っている土地には固定資産税の課税評価額が1/6に減額される軽減措置があります。軽減の対象となる土地の面積は、「1戸当たり200㎡」です。

賃貸併用住宅の場合、戸数には自宅部分だけでなく賃貸部分も含まれるため、軽減効果が大きくなります(ただし、建物の課税床面積の10倍が上限)。

⑤ ライフスタイルの変化に対応できる

賃貸部分を受験期の子どもの勉強部屋にしたり、子どもが結婚した後は二世帯住宅として活用するなど、ライフスタイルの変化に対応しやすいメリットもあります。

⑥ 老後の生活費の一助になる

家賃収入を確保することで、老後の年金生活にゆとりが生まれます。

賃貸併用住宅3つのデメリット

賃貸併用住宅には次のようなデメリットがあります。

① 空室リスクがある

現在、賃貸住宅市場は借り手市場。大家さんの中には空室対策に苦心している人も少なくなく、賃貸部分は常に満室とは限りません。満額の家賃収入を当て込んで住宅ローンを組んでしまうと、空室時にローン返済が苦しくなるリスクもあります。

② 生活音へのストレス

賃貸併用住宅では、入居者の生活音などを完全に遮断することは難しいといえます。あなたのライフスタイルが朝型なのに、入居者が夜型の場合、生活時間のズレからストレスに悩まされるケースもあります。

③ 売却しにくい

間取が一般的でなく、今どきの核家族には広すぎるため、購入者の範囲が限定され、売却しづらいリスクがあります。

賃貸併用住宅を建てる場合は、数多く手がけている工務店やメーカーなどに依頼し、デメリットを最小限に抑えることをおすすめします。

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