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あんしん住宅購入術
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更新日 : 19/08/02

「融資率」と「返済負担率」って何?

住宅ローンの審査では、年収、勤続年数をはじめ多岐にわたる項目が考慮されます。そのなかに「融資率」と「返済負担率」があります。

平成31年3月発表の国土交通省の調査結果によると、審査の際、「融資率」を考慮する金融機関は79.6%、「返済負担率」に至っては90.7%でした。

この2つは何を知るための項目なのでしょうか?

融資率とは?

融資率とは、住宅の購入価格(注文住宅の場合は建築費)に対する借入額の割合です。次の計算式で求められます。

借入額÷住宅の購入価格(注文住宅の場合は建築費)×100=融資率(%)

たとえば、購入価格4000万円、頭金500万円、借入額3500万円の場合、融資率は次のとおりとなります。

3500万円 ÷ 4000万円 × 100 = 87.5% ・・・融資率

融資率は自己資金が少ない人ほど高くなり、フルローンの場合は融資率100%です。

では、融資率は審査にどのように影響するのでしょうか?

フラット35のWEBサイトに、次の記載があります。

融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、

お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます(お借入金利は、取扱金融機関によって異なります)。(出典:「フラット35」WEBサイトより)

つまり、融資率90%を超える人は、90%以下の人よりも審査が厳しくなり、借入金利も高くなるということです。

ちなみに2019年5月現在のフラット35の金利は、融資率90%以下が年1.29~1.97%であるのに対し、90%超では年1.73%~2.41%と0.44%の差があります。

民間金融機関は、融資率についてオープンにしていませんが、フラット35同様、90%を基準にしているところが多いようです。

返済負担率とは?

一方、返済負担率は、税込年収に占める年間返済額の割合です。

次の計算式で求めることができます。

年間返済額 ÷ 税込年収 × 100 =返済負担率(%)

たとえば、税込年収600万円、毎月返済額15万円、ボーナス返済なしの場合、返済負担率は次のとおりです。

15万円 × 12カ月 = 180万円 ・・・年間返済額

180万円 ÷ 600万円 × 100 = 30% ・・・返済負担率

返済負担率の計算で注意が必要なのは、もし住宅ローン以外にも借り入れをしている場合、それらもすべて年間返済額に含むという点です。

上記の例で、車のローン返済が毎月6万円ある場合には、返済負担率は次のように変わります。

 (15万円 + 6万円) × 12カ月 = 252万円 ・・・年間返済額
252万円 ÷ 600万円 × 100 = 42% ・・・返済負担率

返済負担率が高ければ高いほど、貯蓄に回したり自由に使えたりするお金が少なく、家計に余裕がないことを表します。

各金融機関では、返済負担率が一定の基準を超える人については融資を見送ることが多いようです。その基準は金融機関ごとに異なりますが、たとえは次のようになります。

購入246_図

審査に備えて準備しておくこととは?

住宅ローンの申し込みに際しては、融資率を90%以下、返済負担率を年収に応じて30~35%にしておくことが望ましいといえます。

現時点で基準から外れていることがわかったら、購入をいったん保留し、次のような準備をしてから再スタートを切ることをおすすめします。

・融資率が90%以下になるよう、頭金を増やす(購入価格の20%以上がベター)

・返済負担率が基準に達するまで、今ある返済を優先させる

・リボ払いでの買い物やローンでの支払いなど、新たな借金を増やさない

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