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あんしん住宅購入術
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更新日 : 19/08/02

購入時に考えたい「リセールバリュー」

家は一生モノの買い物と言われますが、実際には転勤や相続、子どもの独立など、ライフスタイルの変化に応じて売却が必要になることが少なくありません。

同じ居住年数、似た間取りのマンションでも、販売価格が大きく異なる場合があることをご存知でしょうか? 今回は、マンションを購入する時に考えたい「リセールバリュー」についてご紹介します。

リセールバリューとは?

リセールバリューとは、マンションの購入価格を100とした時、売却価格がそれよりもどのくらい上がったか(または下がったか)を表し、資産価値の目安とするものです。

リセールバリューは、売却価格÷購入価格×100(%)で求められます。例えば、具体的には次のようになります。

A.10年前の購入価格が5,000万円、現在の売却価格が6,000万円の場合

6,000万円÷5,000万円×100=120%

B.10年前の購入価格が5,000万円、現在の売却価格が3,000万円の場合

3,000万円÷5,000万円×100=60%

Aのようにリセールバリューが100を超えるのは、購入時よりも売却時のほうが高く売れる=資産価値が高いマンションということになります。

また、Bのように100を下回る場合、100との差が大きいほど資産価値は低いといえます。

リセールバリューは、基本的にその土地の価値と建物の価値で決定します。

土地の価値はエリアの状況や経済全体の影響で上下することがありますが、建物の価値は、基本的に年数を重ねるごとに下落(減価償却)していきます。

リセールバリューを決める要素とは?

ではマンションのリセールバリューを決める条件とは何か、具体的にみていきましょう。

1.立地と利便性

郊外にある物件と都心にある物件では、都心のほうがリセールバリューは高くなります。また、大きな災害が続いている昨今、自然災害に強い、犯罪が少ないといった要素が資産価値に影響を与えます。

「生活の利便性」も重要で、商店街やスーパーなどの商業施設、金融機関や病院、学校などが近くに揃っていると価値は落ちにくくなります。

2.アクセス

最寄り駅に近い、複数路線が利用できる、急行や快速の停車駅などの要素があれば価値は上がります。特に最寄り駅への距離は重要な要素で、「徒歩10分以内」の物件を選ぶとよいとされています。

3.ブランド力

いわゆる「住みたい街ランキング」などで常に上位に入る街は、ブランド力が高いといえます。ただし、街のブランド力は変化しやすいので、購入時には高くても、それがずっと維持されるとは限りません。

ブランド力には、建物も関係します。知名度が高い分譲会社・施工会社が手がけた物件や、ハイスペックなタワーマンションなどは、リセールバリューも高くなる傾向があります。

4.その他

専有面積の広さ、管理組合がうまく機能していて管理が行き届いているなどの点も重要な要素になります。

将来性のある街がねらい目!?

大手住宅情報サイト「SUUMO(スーモ)」が、過去10年間の資産価値を計算した「資産価値が落ちない街ランキング 首都圏編」(2018年発表)では、トップ3は以下となっています。

1位:原宿 (東京都渋谷区)

2位:馬喰横山(東京都中央区)

3位:みなとみらい(神奈川県横浜市西区)

(出典:2019年2月5日号『SUUMO新築マンション』「資産価値BEST100」)

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/shisankachi_shutoken_2019/

2位の馬喰横山は東京の城東エリアですが、よく目にする「人気の街」「住みたい街」とは異なります。

これは都心アクセスが良い割に分譲時の価格が低めだったことなどが影響していると考えられています。

つまりリセールバリューを考慮してマンションを購入する場合、現在人気のエリアよりも、これから人気が出そうなエリアを狙うのが得策といえるかもしれません。

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