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更新日 : 19/03/09

大規模修繕工事の前と後、買うならどちらが得?

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マンションの大規模修繕工事は、12年前後の周期で行われます。売り出し中の中古マンションのなかには、工事の時期が近づいている物件もあれば、工事が終わったばかりのものもあります。

中古マンションの購入は、工事の「前」と「後」のどちらが得でしょうか?

「大規模修繕工事」とは?

マンションは、構造や設備のメンテナンスを定期的に行うことで、安全性や快適性、資産価値を保つことができます。日々のメンテナンスとは別に、全体的に修繕するのが「大規模修繕工事」です。

実施の周期に明確な規定はありませんが、おおむね「12年前後」を目安として行われます。

国土交通省告示第282号によると、築10年を超えた特定建築物(一定以上の規模のマンション、ホテル、劇場など)の外壁改修工事または外壁全面打診調査を10年以上実施していない場合、3年以内に修繕工事または調査を行う必要がある、としています。

この告示が「12年」と言われる根拠です。ただ、実際には15年前後で行うケースも珍しくありません。

工事の内容は、外壁や共用部分の塗装、屋上の防水、配管の修繕交換など、施設や設備の劣化の度合いにより変わります。

通常、経年によって修繕箇所が増えます。またインターホンやエレベーターなど共用設備の修理交換が入るなど、修繕費用は増加するのが一般的です。

「修繕積立金」が足りないとどうなるのか?

耐用年数が50~60年と言われている鉄筋コンクリート造のマンションの場合、その間に行う大規模修繕工事は3~5回となります。

建物の状況や規模によりますが、建物全体を覆う大きな足場を組むなど大掛かりな工事になるため、一度にかかる費用は数千万円に上ります。

この大きな出費に備え、区分所有者が月々積み立てるのが修繕積立金です。

しかし、マンションによって異なりますが、工事費の値上がりなどもあり、修繕費用は当初の想定よりがかさむことが少なくありません。

また、月々の積立金額が低めに設定されている場合は、毎月決められた修繕積立金では不足する場合があります。

そのため、大規模修繕の工事前に別途一時金を集めたり、ローンを組んだりして費用をつくります。ローンを組んだ場合は、その後の積立金が値上がりすることになります。

大規模修繕工事が近い物件を購入すると、購入して間もなく追加の費用負担を求められたり、修繕積立金が当初予定より高くなったりすることもあり得ます。

中古マンション購入のベストタイミングは?

このようなことから、中古マンションを購入するなら、ずばり工事の「後」が得と言えます。

工事済みの物件は、工事前に比べて資産価値が上がるのでその分価格は高くなります。

しかし、価格に上乗せされた工事費は住宅ローンで支払われるので減税の対象になります(住宅ローン減税条件を満たしている中古マンションの場合)。

工事前に売りに出されるマンションも多いので、まずは次回工事の時期がいつなのか、不動産会社を通じてマンションの管理組合に確認してもらいましょう。

入居して何年か後には次の「大規模修繕工事」が行われるので、修繕積立金が十分かどうかも、併せて確認しておくとよいでしょう。

修繕費用は、工事のたびに上がります。次の修繕資金準備に余裕を持って備えるにためにも、できるだけ工事が終わって間もない物件を選ぶのが望ましいといえます。

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