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あんしん住宅購入術
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更新日 : 19/01/18

「既存不適格建築物」と「違法建築物」を知っておこう!

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建築基準法改正によって「既存不適格」に

「既存不適格建築物」と「違法建築物」。中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ知っておきたい用語です。

「既存不適格建築物」とは、きちんと法令にのっとって建築されたけれど、その後、法令改正が行われたために「今の基準」に合わなくなった建物のことです。

建築・建築物に関する法令には、建築基準法をはじめ都市計画法や自治体の条例などがあります。なかでも建築基準法は建築技術の進歩や震災の発生などによって改正されることが多く、「既存不適格建築物」となってしまうケースは珍しくありません。

例えば、いわゆる「旧耐震」の物件がこれに当たります。現在の耐震基準(新耐震基準)は、宮城県沖地震(1978年発生)を教訓として、1981年6月1日の建築基準法施行令改正によって定められました。

この法改正を境に、それ以前に建てられた建築物のうち改正後の耐震レベルに達していないものは「既存不適格建築物」となりました。

●建ぺい率や高さなどの規制変更でも「既存不適格」に

耐震基準のほかにも、建ぺい率・容積率・用途地域・高さ規制などの変更、防火・準防火地域の指定などにより、「既存不適格」となった例もあります。

現在販売されている中古住宅のなかには、「既存不適格建築物」に該当するものが少なくありません。

法的には不適合ですが、建築当時の状態で継続使用することは許容されています(建築基準法3条2項)。

しかし、新たに建築確認が必要な増改築を行う場合は、「今の基準」に合わせたものでなければ許可されません。

「違法建築物」とは?

一方、「違法建築物」(違反建築物とも言う)とは、初めから法令に違反して建てた建物、また、建築当時は適法で建てたものの、その後、法令に合わない増改築などを行った建物のことです。

例えば、建ぺい率60%と定められている土地100㎡に対して、60㎡の住宅を建てることは適法です。しかし、数年後に増改築して80㎡にすると、「違法建築物」となります。

面積のほかに、接道義務や斜線規制、防火基準、用途地域などに違反している物件、さらに建築確認を受けずに建てられた物件も「違法建築物」となります。

●早めに不動産会社に確認する

「違法建築物」は防災面や環境面で問題が多いため、除去、移転、改築、使用禁止、使用制限といった行政命令の対象となることがあります。

近年、各自治体の「違法建築物」への取り締まりやパトロールなどが強化され、市場に出回ることは減ってきましたが、まだ残っています。

購入する物件が「違法建築物」の場合、売買契約前の重要事項説明のなかで必ず不動産会社から説明があります。

しかし、それでは遅すぎます。心配な場合は、早めに不動産会社に問い合わせるようにしましょう。

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