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更新日 : 18/08/22

インスペクションと建物状況調査、何が違うの?(おうち閑話)

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インスペクションと建物状況調査の違い

最近何かと話題のインスペクションやら建物状況調査。いったい何が違うのでしょう?

2018年4月1日から改正宅地建物取引業法が施行され、重要事項説明の時に建物状況調査の結果(やっているかやっていないか含め)を説明することになりました。

この建物状況調査、言葉だけだとちょっとわかりにくいですよね。当コラムでもお話してきたインスペクションとの違いについてお話しましょう。

まず、インスペクション(inspection)とはそのまま訳すと検査のことです。アメリカなどでは、中古物件の売買をする際に検査をすることが当たり前になっていますが、これを日本においてもやりましょう、という流れがここ数年高まってきました。

特に、2013年に国土交通省がインスペクション・ガイドラインを制定してからは、建物を検査する事業者も増え、インターネット上でも「インスペクション」というワードをよく見かけるようになりました。

ガイドラインはありますが、建物などを検査することは全てインスペクションということになります。検査と一口に言いますが、建物の検査には下記のようなものがあります。

①劣化検査(現状どのような状態かを把握する)

②欠陥検査(欠陥がないかどうかを調べる)

③性能検査(省エネ・耐震等の性能を満たしてるかどうか)

④適合調査(法令等に適合してるかどうか)

⑤照合調査(設計図書どおりかどうか)

⑥原因調査(原因がどこにあるのか)

このうち、ガイドラインで定められているのは①の「劣化検査」です。現在多くの場合、インスペクションというとこの劣化検査を指します。

では、改正宅建業法のいうところの建物状況調査とはどういったものでしょうか?実はこれも「劣化検査」なのです。

つまり一般的に行なわれている、ガイドラインに則った劣化検査とほとんど変わりません。それでは違いは何なのでしょうか。

●建築士が実施する
「インスペクション」という場合、従来検査員は建築士に限りませんでした。極端な話、誰がやってもインスペクションということができたのです。これに対し、「建物状況調査」では検査員は建築士に限られています。

さらに言うと、建築士の中でも国に登録されている講習機関でしっかりと講習を受講した人しか建物状況調査技術者として認められません。インスペクションと比べて、より専門的な技術者による検査と言えます。

●検査内容はほとんど変わらない
インスペクションガイドラインに基づく検査内容の中で、一番一般的なものとして瑕疵保険に加入するための検査があります。

これと建物状況調査を比べてみると、検査内容にほとんど違いはありません。建物の現状をしっかり把握するのに、検査内容が大きく異なることはないわけです。

あえて挙げるとすると、共同住宅の共用部分について、検査箇所が少し異なります。(コンクリート密度の検査箇所が増えます。)戸建て住宅では、ほとんど違いはありません。

●報告書が違う
インスペクションの報告書は、検査員や検査会社によってまちまちです。写真をふんだんに使った分かりやすい報告書を出してくれることもあれば、チェックした部位に関するコメントのみ提出するような場合もあります。

最近ですと、瑕疵保険に加入するためのフォーマットを流用するのが一般的なようです。こちらは、検査部位に関する結果の報告と写真が掲載されており、不具合があった場所については写真で確認できるようになっています。

一方、建物状況調査の結果については、「結果の概要」という報告書類を重要事項説明の際につけることになっています。これは国土交通省が作成したフォーマットがありますので、建物状況調査技術者・検査会社が違っていてもほとんど同じものが出てきます。

A4 1枚の非常に簡便な仕様になっていますので、これだけだとどう不具合があったのかは把握しきれないと思います。是非詳しい報告書も出すよう、調査技術者や検査会社へお願いしてみてください。

このように、インスペクションと建物状況調査は検査内容についてはほとんど変わりはありません。ただ、検査員に資格が必要になったりと、建物状況調査の方がより検査結果に重みがあると言えるでしょう。

安心して購入するためにも、建物状況調査を検討してみてはいかがでしょうか。わが実家も、リビングでビー玉がコロコロ転がるので、一度調べてみたいと思っています…。(福)

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