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更新日 : 18/05/18

契約解消でも、仲介手数料を支払う必要がある?

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仲介手数料は、売買契約成立による「成功報酬」

まず初めに、仲介手数料がどういうものなのか確認しておきましょう。

不動産会社を介して中古住宅を購入すると、仲介手数料が発生します。不動産会社が買主に仲介手数料を請求するためには、3つの大原則があります。

①買主から媒介の依頼を正式に受けたこと(=媒介契約を結んだこと)

②売買契約が成立したこと

③上記①と②の間に因果関係があること

③の因果関係とは、簡単に言うと、媒介契約を結んだ後、不動産会社が営業活動や事務手続きを行った結果として、売買契約成立に至ったという意味です。

つまり仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社に支払う「成功報酬」と言えます。

仲介手数料の金額と、支払うタイミング

仲介手数料は法律で決められたルールがあり、売買価格の金額区分ごとに上限が定められています(宅地建物取引業法第46条)。金額は簡略的な計算方式によると、400万円を超える物件については以下となっています。

仲介手数料=「購入価格の3%+6万円+消費税」

例えば、3000万円の物件なら、仲介手数料は103万6800円となります。

仲介手数料の下限はありませんので、不動産会社の中には、仲介手数料を安く設定していたり、半額や無料にしているところもあります。

支払うタイミングは、ケースバイケースです。一般的には売買契約成立時に50%、引渡し完了時に残りの50%ということが多いですが、売買契約成立時、または、引渡し時に全額をまとめて支払うケースもあります。

なお、仲介手数料が安いという理由で不動産会社を選ぶことはおすすめできません。広告費を抑えたり、売却価格を下げるなど、結果的にどこかにシワ寄せが行きかねないからです。

もっと良い物件が見つかることもある・・・

では、いったん売買契約が成立した後、何らかの理由で契約を解消することになった場合、仲介手数料の支払いはどうなるのでしょうか?

前述のとおり、仲介手数料は売買契約が成立すると発生します。しかし、契約後にもっと良い物件が見つかったり、急に遠方に転勤が決まるなど、買主の都合で契約の解消が必要になるケースもあります。

このような場合、原則として、買主の都合で契約を解消することになっても、いったん契約が成立した事実は変わらないので、仲介手数料は発生します。 ただし現実的には、引き渡しに至らなかった場合は減額されるケースもあります。

●心配な場合は、売買契約に特約をつけておこう

もし、少しでも転勤の可能性がある場合は、売買契約の中に「転勤により購入できなくなった場合は無条件で契約を取り消す」という内容の特約を付けることをおすすめします。売主側の意向もありますので、まずは不動産会社に相談しましょう。

●「住宅ローン特約」もつけておくと安心

また、「住宅ローン特約」を付けておくことも大切です。「住宅ローン特約」とは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合は契約が白紙撤回される(仲介手数料は発生しません)というものです。

なお、買主がローンの書類準備などを怠ったことで借り入れができなかった場合は、「住宅ローン特約」が付いていても適用されないので注意しましょう。

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