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あんしん住宅購入術
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更新日 : 18/05/07

中古マンションの購入はシングルでも50㎡以上がよい?

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回答者:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

<質問内容>

私はシングルの会社員で、マンションの購入を検討しています。一人暮らしなので1LDKのコンパクトな中古がいいと思っていますが、住宅ローン控除を受けるには専有面積50㎡以上が要件だと聞きました。正直、そこまでの広さは要らないですし、広くなれば購入価格も上がるので迷っています。住宅ローン控除を受けると、どのくらい得がありますか?(埼玉県川口市 40歳 会社員 男性)

回答:控除を受けると、10年間で最大200万円の税金が免除されます。そのメリットを「大きい」と考える人がいる一方、住宅ローン控除にはこだわらず、価格を優先して購入する人もいて、どちらが正しいとは言えません。ただし、将来、売却する際は、控除を受けられる物件のほうが有利です。

中古住宅の「住宅ローン控除」の適用要件

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たした住宅を購入すると、最長10年間にわたり、毎年12月31日時点のローン残高の1%相当が所得税・住民税から控除される優遇税制です。中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、次の要件を満たす必要があります。

●登記簿面積が50㎡以上あること

●自分が住むための住宅であること

●購入後6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで住み続けていること

●返済期間が10年以上あること

●控除を受ける年の年収が3,000万年以下であること

(以上は、新築住宅と中古住宅の共通の要件)

◇中古住宅に特有の要件

耐震性能について、以下①②のいずれかに該当する必要があります。

①築25年以内の耐火建築物(鉄筋コンクリートなど)、または築20年以内の非耐火建築物(木造住宅など)

②耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書(耐震等級1級以上)を取得・既存住宅売買瑕疵保険に加入している

つまり、ご質問者が住宅ローン控除を受けるためには、登記簿面積50㎡以上であることに加え、築25年以内のマンション、または築20年以内の木造住宅、築年数がそれ以上の場合は、一定の耐震基準を満たしていることが必要です。

耐震基準を満たしたマンションは、そうでないものより価格が高めになります。

中古住宅の控除額上限は10年間で200万円

では、ご質問の「住宅ローン控除を受けると、どのくらい得をするのか?」について、最もわかりやすい金額面で比較してみましょう。前述のとおり、住宅ローン控除を受けられる期間は最長10年間で、控除額は年末のローン残高の1%です。

中古住宅(売主が個人・消費税非課税)の場合、対象となるローン残高の上限は2000万円ですので、10年間で控除される金額は最大200万円(20万円×10年間)となります。つまり、住宅ローン控除の有無による金銭的な違いは、最大200万円です。

この控除額を重視して50㎡以上のマンションを選ぶか、控除はなくても希望のコンパクトなマンションを選ぶかは、一概にどちらが得とは言えません。価格が200万円分安い物件を選べば、結果は同じだと考える人もあります。

売却は、住宅ローン控除対象物件が断然有利

住宅ローン控除の有無で最も差がつくのは、将来マンションを売却の時に、住控除が受けられる物件のほうが有利だという点です。控除を受けられること自体が付加価値になるだけでなく、耐震基準を満たしていることが安心感にもつながります。

(プロフィール)北見久美子 きたみ・くみこ  CFP(ファイナンシャル・プランナー)&消費生活アドバイザー。個人相談数千件の経験を生かし、「ライフプランに生かすお金の活用法」など、全国各地で住まいに関する講演を行っている。雑誌などでも連載多数。主な著書に『親のお金の守り方』『助成金がわかる本』『50歳からのお金のきほん』などがある。日本FP協会会員。

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