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あんしん住宅購入術
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更新日 : 18/04/03

頭金は「担保割れ」のリスク回避にも有効

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「担保割れ」って何?

一生住むつもりで住宅を購入しても、その後、住み替えなどで売却するケースも珍しくありません。その時、売りたくても売れないという困った状況になるのが「担保割れ」です。

「担保割れ」とは、「住宅ローンの残債」が「住宅の価値(時価)」を上回っている状態を言います。たとえば、ローンの残債が3000万円あるのに、住宅の価値が2500万円しかないというような状態です。

その場合、住宅を売却したお金だけではローンを完済できないので、差額の500万円を現金で用意しなければなりません。では、「担保割れ」はなぜ起きるのでしょうか?

なぜ、担保割れは起きるのか?

「新築住宅は、買った瞬間に価値が1~2割下がる」という話を耳にされたことがあると思います。

それは、最初の販売価格の中にデベロッパーなどの利益が含まれていることが大きな理由です。たとえば、3000万円の新築マンションは、購入したとたん2400万~2700万円くらいまで価値が下がるということになります。

このように急激に下がるのは購入直後で、その後は、築年数が経つとともに徐々に価値が下がるのが一般的です。

「担保割れ」が生じるのは、住宅の価値の下落スピードに、ローン残債の減り方が追い付かないことによります。

「頭金2割」で、リスクを回避できる

「担保割れ」を回避する最も有効な方法は、借入額を少なくすることです。そのためには、ある程度まとまった「頭金」を用意することで解決できます。

一般的に、頭金の金額の目安は物件価格の2割以上と言われます。たとえば、3000万円の新築住宅をフルローンで購入すると、その直後から「担保割れ」が生じます。

頭金を用意せずに購入した場合、住宅の価格が2割下がれば2400万円、つまり600万円の「担保割れ」となります。そして、年数の経過とともに、担保割れの金額は徐々に増えていきます。

一方、頭金を2割(600万円)支払った場合、借入額は2400万円で済むため、住宅の価値が2割下がっても「担保割れ」は回避できます。

住み替えなどはせず、購入した住宅に住み続ける場合は「担保割れ」が問題になることはほとんどないと言えます。

しかし、「一生の住まい」のつもりでも、ライフスタイルが変化する可能性もあります。「頭金」は、予測できないリスク回避にも役立つことを知っておきましょう。

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