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更新日 : 17/07/31

「固定金利特約」のメリットと特約終了後のリスク

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「固定金利」と「変動金利」のいいとこ取り?

住宅ローンを組むとき、悩ましいのが「固定金利」と「変動金利」のどちらを選択するのがよいかという問題です。「固定」の安心感、「変動」の低金利、どちらも魅力的です。両方のいいとこ取りができたら・・・という人に注目されているのが、変動金利をベースにした「固定金利特約」です。

「固定金利特約」は、本来は変動金利でありながら、「返済スタートから一定期間だけは固定金利にする」という特約付きの住宅ローンで、「固定期間選択型」「当初固定金利型」と呼ばれることもあります。固定金利の期間は金融機関によって2年、5年、10年、20年などの選択肢があります。

特約の期間終了後は変動金利での返済となりますが、金融機関によっては改めて固定金利を選択することも可能です(金利はその時点のものに変わります)。

借り入れ開始から一定期間は、手持ち資金が少なくなりがちです。なるべく金利を抑え、変動金利による返済額アップのリスクも回避したいものです。そんな多くの人たちのニーズに応えたのが「固定金利特約」です。

「固定金利特約」のメリットとリスク

「固定金利特約」のメリットは、何と言っても、一定期間、金利の変動を気にせず、毎月決まった額を返済できることです。精神的な安心感もさることながら、収支の見込みをつかみやすくなり家計のやりくりがしやすくなります。

また、金利は「変動」よりは高めですが、「全期間固定」よりは低く、これも魅力の1つです。

一方、あまり知られていないのが、固定期間が終了した後のリスクです。次の2つの点を知っておきましょう。

①「125%ルール」が適用されない

1つ目のリスクは、金利上昇により、返済額が大幅に増えることがありうるという点です。通常、変動金利の場合には、たとえ金利が大幅に上昇しても、「従来の返済額の125%を超えてはならない」という「125%ルール」が設けられています。このため、急激に返済額がアップすることはありません。

しかし、「固定金利特約」を選択した場合は、変動金利への切り替え後でも、このルールが適用されません。そのため、金利が上昇すると影響をもろに受ける可能性がないとは言えません。

②特約後は、金利優遇の引き下げ幅が縮小される

もう2つ目のリスクは、特約期間中と終了後で基準金利(店頭金利)からの引き下げ幅が変わることです。特約終了後は引き下げ幅が縮小されますので、仮に基準金利が借入当初から変わらなくても適用金利が上がることになります。

例えば、ある銀行の10年間固定金利特約では、基準金利が年3.2%、当初10年間(特約期間中)の引き下げ幅はマイナス2.5%、11年目以降(特約終了後)はマイナス1.6%だとします。基準金利が変わらない場合、特約期間中に年0.7%だった適用金利が、特約終了後は年1.6%に上がることになります。

「固定金利特約」は、こんな人に向いている

では、「固定金利特約」は、どんな人に向いているのでしょうか?

特約終了後の「金利上昇リスク」に対応できる人

固定期間終了後、金利の状況によっては毎月の返済額が増える可能性は否定できません。このリスクに対応できるのは、将来、収入アップが見込める人(昇給、独立、共働きになるなど)、または、支出が確実に減る人(子供の就職、住宅ローン以外の返済の終了など)です。どちらのケースも家計にゆとりができるため、返済額が増えても対応が可能と思われます。

特約期間中に、「繰り上げ返済」ができる人

特約終了後に金利が上がっても、借入残高が少なければ利息を減らすことができます。そのために有効なのが「繰り上げ返済」です。特約期間中に、借入残高を減らすことができれば、金利の変動に一喜一憂しなくてすみます。

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