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更新日 : 17/07/18

住宅ローンの金利はどのように決まるのか?

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「変動金利型」と「固定金利型」の金利はどう決まる?

景気が低迷すると、住宅ローンの金利は下がります。それはなぜなのでしょうか?。そもそも、金利はどのようにして決まるのでしょうか?

住宅ローンの金利タイプには「変動金利型」と「固定金利型」があります。しかし、この2つの金利の決まり方は同じではありません。「変動金利型」は短期金利、「固定金利型」は長期金利にあわせて動きます。

変動金利は、国の金融政策によりコントロールされている

変動金利は、「短期プライムレート(短プラ)」を参考に、各金融機関が独自に決めています。

「短期プライムレート」とは、金融機関が優良顧客向けに1年以内の短期で貸し出す金利です。

「短期プライムレート」が何によって決まるかというと、銀行同士が短期で貸し借りをする時の金利、「市中金利」が元になっています。そして、その「市中金利」をコントロールしているのが、日本銀行が決定する「政策金利」なのです。

つまり、日本銀行が決定する「政策金利」が、変動金利に影響を与えます。

日本銀行は、好景気の時は「政策金利」を上げることによって金融引き締めを行い、不景気の時には、「政策金利」を下げることで金融緩和を行い、景気をコントロールします。

日本銀行は、景気の長期低迷を脱するために「ゼロ金利政策」を行っています。さらに2016年2月には「マイナス金利政策」を導入するなど、低金利が続いています。

しかし、今後景気が上向きに転じれば、変動金利型の金利も上昇する可能性があります。

景気がよくなると、長期金利は上昇する

一方、「固定金利型」の金利は、長期金利の影響を受けます。この長期金利は、国が発行する「10年国債」の利回りによって決まります。通常、この「10年国債」の利回りを長期金利と見なしています。

「10年国債」は、日本がなくならない限りは、利息を受け取ることができるため、安全資産と見なされています。逆に株式や、不動産は、景気がよい時は価格が大きく上昇する反面、悪くなると、価格が大きく下がるため、リスク資産と見なされています。

将来景気が悪くなりそうだと、投資家は安全志向になります。安全資産である「10年国債」が買われ、逆に「長期金利」が下がります。

将来景気が良くなりそうだと、「10年国債」は売られ、逆に「長期金利」が上がります。投資家が、もっともうかる、株や不動産が買うためです。

まとめると次のようになります。

金利上昇:好景気、物価や株価の上昇、インフレ、円安

金利下落:不景気、物価や株価の下落、デフレ、円高

長期金利は、日々変動している

長期金利は、日銀の政策金利によって決まる短期金利とは異なり、日々変動しています。それが住宅ローンの「固定金利型」の金利に反映されるのは、1カ月に1回です。

金利が反映されるタイミングは「固定金利型」の方が「変動金利型」よりも早いのです。

したがって、ローンを選ぶ際、「当初は変動金利にしておいて、金利が上昇したら固定金利に切り替えよう」と考えていても、いざ、その時になると、「固定金利型」の金利が先行して上昇している可能性があります。

住宅ローンを組もうとする場合、長期金利、短期金利に同行に十分注意する必要があるのです。

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