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更新日 : 17/05/30

コンパクトなマンションは注意!「減税」「ローン」の床面積制限

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コンパクトなマンションに人気が集まる

最近、シングルやDINKS、夫婦2人になったシニアに、都市部のコンパクトなマンションが人気を集めています。都市部のコンパクトなマンションは投資物件としても適している為、将来売却、賃貸を考えている住み替え派にも人気があります。

しかし、このような床面積の小さいマンションは、住宅ローンや、税金軽減措置を利用できない場合があります。これらの利用を考えている人は、物件の床面積を契約前に確認しておきましょう。

 「フラット35」に必要な床面積

住宅ローンで住宅金融支援機構の「フラット35」を利用するには、下の延べ床面積の規定をクリアする必要があります。

・戸建て住宅:70㎡以上

・マンション:30㎡以上

この延べ床面積以下の物件では「フラット35」を利用することができません。

「フラット35」以外の住宅ローンでは、このような規定はほとんどありません。しかし、一部の銀行でも「戸建ては延べ床面積50㎡以上、マンションは専有面積30㎡以上」などの規定を設けているところもありますので、金融機関に住宅ローンの適用条件を確認してみましょう。

住宅ローン減税に必要な床面積

住宅ローン減税とは、入居から10年間、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が減税される制度です。対象となる住宅は「登記簿上の床面積」が50㎡以上(マンションは専有部分のみ)です。

しかし、床面積が50m2を少しだけ超えているマンションには注意が必要です。

通常、マンション広告の表示は、床面積を「壁芯面積」(*1)で表します。しかし登記簿上の床面積は「内法面積」(*2)で登記されることになっています。

つまり、マンション広告の床面積は登記簿上の床面積より大きく表記されてしまうのです。

住宅ローン減税は登記簿上の床面積が基準になります。マンション広告で50m2を少し超えるような物件は、登記簿上の床面積が50m2を下回っていないか、不動産会社に確認する必要があります。

登録免許税の軽減に必要な床面積

住宅を新築すると「所有権保存登記」、購入すると「所有権移転登記」、さらに住宅ローンを利用する際は「抵当権の設定登記」を行います。これらの手続きに必要なのが、登録免許税です。

登録免許税は「登記簿上の床面積」が「50㎡以上」の場合、次のような軽減措置があります。

・所有権の保存登記(新築):税率1000分の4 → 1000分の1.5に軽減

・所有権の移転登記(購入):税率1000分の2 → 1000分の3に軽減

・抵当権の設定登記(住宅ローン):税率1000分の4→1000分の1に軽減

不動産取得税、固定資産税軽減は「課税床面積」で判断

不動産取得に対してかかる不動産取得税、また不動産の所有に対して毎年かかる固定資産税も、床面積によって、軽減されます。

ただし、不動産取得税、固定資産税で軽減が適用される床面積は、登記簿上の床面積ではなく、「課税床面積」で判断されます。「課税床面積」とは、専有部分の面積に、共用部分の持ち分を加えた床面積になります。

●不動産取得税の軽減

軽減の対象となるのは、「課税床面積」が50㎡以上240㎡以下の場合です。軽減の内容は次のとおりです。

・通常の税額:固定資産税評価額×3%

・軽減税額(新築):(固定資産税評価額-1200万円)×3%

・軽減税額(中古):(固定資産税評価額-控除額※)×3%

※控除額は都道府県により異なる

●固定資産税の軽減

「課税床面積」が50㎡以上280㎡以下の新築住宅を取得した場合、次の期間、固定資産税が1/2に軽減されます。

・3階建て以上の耐火・準耐火構造の住宅:5年間(認定長期優良住宅は7年間)

・上記以外の住宅(木造住宅など): 3年間(認定長期優良住宅は5年間)

今回は、床面積を中心にご紹介しましたが、住宅ローン減税や税金の軽減をの適用条件は他にもあります。それぞれの適用条件を十分確認することが必要です。

(*1)「壁芯面積」:壁、柱の中心から計測し、積算した面積
(*2)「内法面積」:壁の内側から計測し、積算した面積

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