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あんしん住宅購入術
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更新日 : 17/05/22

目の前のコインパーキングに、将来、高い建物が建つ可能性は?

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回答者:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

<質問内容>

日当たりを重視して中古マンションを探し、ようやく条件に合う物件が見つかりました。10階建ての7階で、目の前がコインパーキングになっているので見晴らしも良く、購入の申し込みをしようと考えています。ところが友人から「将来、パーキングの土地に高いビルが建つかもしれないから、調べたほうがいいよ」と言われました。調べるにはどうすればよいでしょうか?(34歳 会社員)

回答:コインパーキングの土地の「用途地域」を調べることで、将来、立つ可能性のある建物の種類や高さが推測できます。

「用途地域」ごとに建物の種類や高さが決められている

条件に合うマンションが見つかったとのこと、本当に良かったですね。

日当たりや見晴らしの良さはリフォームで変えることができないため、住まい選びの大きなポイントになります。

ご友人のアドバイスのように、将来、隣接するコインパーキングに高い建物が立ってしまうと、住環境は大きくダウンしかねません。購入後に「そんなはずじゃなかった!」ということにならないよう、コインパーキングの「用途地域」を調べましょう。

「用途地域」とは、簡単に言うと土地の使い道や利用制限のことです。都市計画法で12種類に分類され、それぞれ建てることができる建物の種類や高さが決められています。12の「用途地域」は次のように分類されています。

①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
③第一種中高層住居専用地域
④第二種中高層住居専用地域
⑤第一種住居地域
⑥第二種住居地域
⑦準住居地域
⑧近隣商業地域
⑨商業地域
⑩準工業地域
⑪工業地域
⑫工業専用地域

「低層住居専用地域」なら安心ですが・・・

一番気になるのは、7階の住戸を遮る高さの建物が立つかどうかですね。

結論から言うと、コインパーキングの「用途地域」が「第一種(または第二種)低層住居専用地域」であれば安心です。これらの土地には「絶対高さ制限」という決まりがあり、10~12mを超える建物を建てることができません。階数にすると3~4階程度ですから問題はないと言えます。

ただ、検討中のマンションは10階建てとのことですから、底地が「低層住居専用地域」でないことは確かです。隣接するコインパーキングの「用途地域」も、同様の可能性が高いでしょう。もちろん、調べてみる価値はあります。

「中高層住居専用地域」なら日当たりは望めそう

「用途地域」の中で「低層住居地域」の次に望ましいのは、「第一種(または第二種)中高層住居専用地域」です。「北側斜線制限」という高さ規制が適用されるので、マンションがコインパーキングの北側にある場合は、日当たりや風通しがある程度確保されます。

その規制の内容は、敷地北側の境界点において、高さ10mの位置から一定の勾配(1:125)の範囲内に建物の高さを納めなければならないというものです。時々、ビルやマンションなどで、上の方だけ斜めに切り取られたような形の建物があります。その多くが北側斜線規制によるものです。

将来、コインパーキングに建物が建った場合、見晴らしは変わってしまうかもしれませんが、日当たりは確保できそうです。

上記以外の「用途地域」の場合、ご検討中のマンションより高い建物が立つ可能性は否定できません。しかし、あくまでも「可能性」ですので、ご家族とよく話し合い、後悔のない選択をしてください。

(プロフィール)

北見久美子 きたみ・くみこ
CFP(ファイナンシャル・プランナー)&消費生活アドバイザー。個人相談数千件の経験を生かし、「ライフプランに生かすお金の活用法」など、全国各地で住まいに関する講演を行っている。雑誌などでも連載多数。主な著書に『親のお金の守り方』『助成金がわかる本』『50歳からのお金のきほん』などがある。日本FP協会会員。

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