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あんしん住宅購入術
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更新日 : 17/02/13

頭金なしで住宅を購入する際の注意点

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頭金なしで住宅ローンを組んでも大丈夫なのでしょうか?。

基本的には、月々の返済が滞らなければ、頭金なしで住宅ローンを組んでも問題になることはありません。(金融機関の審査に通ることが前提ですが・・)

最近は、「頭金なしで家が買える」とうたっている広告をたくさん見かけます。ある調査では住宅購入者の4%の人が、頭金なしで住宅ローンを組んでいるという結果もあります。

頭金なしでも家を購入できる環境はできていますが、それでもいくつかの注意は必要です。

新築価格は実際の資産価値より高く設定されている

一般的には頭金として用意するお金は、物件価格の20%程度と言われています。ではなぜ、購入価格の20%が頭金を用意する必要があるのでしょうか?

新築住宅の価格には、建築業者やデベロッパーの利益、販売の為の広告宣伝費や諸経費を含んだ値付けがされています。つまり本来の資産価値にその分の価格が上乗せされているのです。

マンションは、購入した翌日には、20%価値が落ちるとよく言われます。頭金なしで住宅を購入すると、購入翌日に売却しても、購入価格の20%分の残債が残る計算になります。

もし売却をすることになっても残債が残らないという考え方から、20%の頭金を用意しておくべきと言われるのです。

そうは言っても、家を買うにはタイミングというものがあります。手持ち資金が少なくても、家を買いたいタイミングはあるものです。今回は、頭金なしで住宅を購入する際の注意点についてお話しします。

資産価値の下がりにくい家を選ぶ

新築住宅を購入する場合、なるべく資産価値が下がりにくい物件を選ぶ方がよいです。将来、価値が下がらず、売却できそうな物件であれば、最悪、返済に困ることがあっても、売却して住宅ローンを返済できます。

また、新築に比べ、安く、資産価値が下がりにくい中古住宅を選ぶという手もあります。中古マンションは既に、資産価値がある程度下がっていますので、購入後に資産価値が急落する可能性は低くなります。

ただし、中古住宅を頭金なしで購入する場合には、いくつか注意点があります。まず、銀行が担保価値をどう判断するかが問題となります。場合によっては全額融資がおりないかもしれません。

他にも、中古住宅購入には手付金が必要となります。手付金は、売主と買主との間で金額が決められますが、一般的には物件価格の10%~20%程度とされています。売主が手付金の減額に応じてもらえないと、その分を現金を用意しなければなりません。

「今までの家賃で返済できる」は要注意

頭金ある、なしに限ったことではないですが、「今までの家賃で返済ができる」という言葉を鵜呑みにして、資金計画をたてると、大きな落とし穴があります。

住宅購入後には、今までの家賃にはかからなかった、不動産取得税、固定資産税、リフォーム代がかかります。またマンションの場合は修繕積立金、管理費、駐車場代もかかってきます。

販売する側はあまりこれらの費用を強調しないことが多いので、毎月の住宅にかかる出費が今までの家賃と同等と考えていると、どうしても資金繰りが回らなくなり、返済が滞る可能性があります。

これらの費用を見込んでも、今までの家賃に程度に収まるかをしっかり確認しましょう。

家計キャッシュフロー表を作ってみる

今の収入と支出ベースで返済できると思っても、将来その収支が続くとは限りません。

例えば、子育てで奥さんが共働きを続けられなくなる、子供が中学校から私立に通う、車の買い替えなければならなくなる、親の介護が必要になる、転勤しなければならなくなるなど。突然の出来事で、返済が苦しくなることもあります。

これらのリスクを想定する為に家計キャッシュフロー表を作ってみることがお勧めです。

家計キャッシュフロー表とは、これから将来に渡って発生するイベントを表に書き込み、将来どの時点で、どのような支出が必要かを確認するものです。(日本FP協会のキャッシュフロー表

家計キャッシュフロー表を使って、思わぬイベントが発生する可能性もシュミレーションしておきます。これにより、将来返済が続けられそうかどうかが、ある程度見えてきます。

諸経費、引っ越し費用は現金は用意しておく

最近は、諸経費、仲介手数料を含められる住宅ローンもでてきましたが、当然諸経費の部分に担保価値はない為、金融機関の審査は厳しくなります。全額の借入ができない場合に備えて、これらの諸経費は現金で用意した方が無難です。また、引っ越し費用、当面の生活費も現金で用意しておく必要があります。

これまで説明してきたように、頭金なしで家を購入することは可能です。しかし、なるべくリスクを負わない工夫が必要になります。

ただしできることなら、頭金をいれ、借入金額を減らした方が将来のリスクも減らせますし、利子総額も減らすことができます。ローン審査の前に、親からの援助がもらえないかも検討してみるとよいでしょう。

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