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更新日 : 16/11/28

登記簿のココをチェックしよう!

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登記簿は土地と建物の「履歴書」

企業が人を採用するとき、その人を知る手がかりにするのが「履歴書」です。

不動産にも「履歴書」があるのをご存知ですか?

登記簿(登記事項証明書)がそれに当たります。簡単に言うと、不動産の経歴を記載した書類です。土地と建物は別々に登記されるため、1軒の住宅には「土地登記簿」と「建物登記簿」の2つが存在します。

登記簿は不動産取引をする為に、非常に大切な書類です。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社が買主に対して行う、「重要事項説明」の際の資料(重要事項説明書)には、必ず登記簿の内容が記載されるか、写しが添付されます。

不動産会社は、登記簿の内容を買主に説明することになっていますが、登記簿に使われる用語は、馴染みのないものが多くあります。わからないことがあれば、納得いくまで不動産会社に確認すべきです。

今回は、登記簿の主なチェックポイントについてお話ししましょう。

登記簿のチェックポイント

登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」という3つのパートに分かれています。

●「表題部」で現況を把握

表題部に書かれているのは、その土地や建物を特定する情報です。具体的には、所在、地番、地目、建物の種類や構造、面積などです。

このなかで、特にチェックしたいのは次の部分です。

・地目:「宅地」でなければ住宅は建てられません。

・地積:登記簿上の土地面積です。実測と地積が異なっている場合は、価格がどちらに基づいているかを確認しましょう。

・床面積:住宅ローン控除の対象となる建物の「登記簿面積」はここで確認できます。

●「甲区」は、所有権を表す

甲区は、その土地や建物の所有者がどう移り変わってきたか、所有権の履歴を記載した部分です。

「現在の所有者」と「売り主」が同一であることを確認してください。もし異なる場合、他人の不動産を勝手に売ろうとする悪質なケースもないとは言えません。

所有者と売り主の間で売買契約が成立し、登記の移転手続きを済ませているにもかかわらず、記載が遅れている可能性があります。その場合は売り主が「権利証」(登記済証)を持っているはずですので、必ず確認しましょう。

●「乙区」は、所有権以外の権利関係を表す

土地や建物には抵当権、賃借権、地上権、地役権など、所有権以外の権利が設定されている場合があります。「乙区」には、このような「その他の権利」が記載されています。これらはいずれも所有権を制限する権利ですので、注意が必要です。

たとえば、売主が住宅ローン返済中の物件では抵当権が設定されています。もし抵当権が抹消されないまま物件を購入すると、売主が返済を滞らせた場合、抵当権が実行され、競売にかけられてしまう可能性もあります。

必ず、不動産会社に抵当権抹消が可能かを確認する必要があります。

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以外に簡単、登記簿の入手方法

登記は、土地や建物の公に権利を主張するためのものです。そのため、登記簿は誰でも入手でき、身分証明書類や印鑑なども不要です。

「登記簿」が紙で作成され、管理されていた頃は、取得するために土地や建物の所在地を管轄する法務局(出張所)に行く必要がありました。しかし今ではデータ化・オンライン化されているため、最寄りの法務局(出張所)で入手できるようになりました。また、郵送やインターネットでの請求や交付もできるようになっています。

ただし、少数ですがデータ化されていない登記簿もあり、その場合は管轄の法務局に行く必要があります。

発行手数料は請求や受け取り方法により異なりますが、1通につき480円から600円ほどです。

●「登記簿」と「登記事項証明書」の違いとは?

登記簿が紙の時代は、登記簿を全部写したものを「登記簿謄本」、一部だけ移したものを「登記簿抄本」と呼んでいました。しかし、オンライン化されてからは、「登記簿」に代わり「登記事項証明書」、謄本は「全部事項証明書」、抄本は「一部事項証明書」という名称が使われるようになりました。呼び方が違うだけで、内容はほぼ同じです。

「一部事項証明書」の場合、現在の所在地や権利の情報だけが記載されます。住宅購入にあたっては、過去の履歴もわかる「全部事項証明書」を入手するのがよいでしょう。

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