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更新日 : 16/10/17

「優遇金利」「実行金利」とは?

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「店頭金利」だけみても、実際の金利はわからない

住宅ローンは少しでも金利の低いものを選びたい。でも、金融機関のパンフレットやホームページを見ても今一つよくわからない。記載されている通りの金利が、本当に適用されるのかしら?「優遇金利」って何?など、疑問を持つ人は少なくありません。

実は、パンフレットやホームページなどで見る「年○%」という金利が、そのままあなたに適用されることはほとんどありません。

それらは「店頭金利」といって、いわば定価」のようなものです。実店舗のないネット銀行では「基準金利」と呼ばれることもあります。

実際に適用される金利が「実行金利」

「店頭金利」は各金融機関が自由に決めていますので、比較するとばらつきがあることがわかります。しかし、この数字だけを見て、「A銀行が一番低金利だ」と判断すると損をしてしまうかもしれません。

実際に住宅ローンを利用する際は、定価、つまり「店頭金利」から割引きされた金利が適用されます。したがって「店頭金利」が高めでも、割引き率が大きければ低金利になります。この割引率のことを「優遇金利」、最終的に適用される金利を「実行金利」といいます。実行金利の計算は以下のようになります。

<例-1>

店頭金利2.5%、優遇金利1.5%の場合

実行金利は、2.5%-1.5%=1.0%

<例-2>

店頭金利 2.4%、優遇金利 1.2%の場合

実行金利は、2.3%-1.2%=1.1%

少しでも返済の負担を減らすには、「店頭金利」ではなく「実行金利」の低いローンを選ぶことがポイントとなります。

たいてい,優遇金利は、金融機関のホームページや、パンフレットに掲載されています。ただし、職業や年収などにより、優遇金利の幅に差がつくこともあります。実際に金融機関に行って相談しましょう。

場合によっては交渉次第で、更に有利な金利条件を引き出せることもあります。

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優遇期間をよく確認して選ぼう

住宅ローンを選ぶ際は、「優遇金利」がいつまで適用されるかを確認することが大切です。「優遇金利」には次の2タイプがあり、適用期間が異なります。それによって実行金利がどう変わるのか、またどんな人に向くのか見てみましょう。

①当初の一定期間だけ大きく優遇されるタイプ

「優遇金利」が当初の一定期間(2年、10年など)だけ適用されるため、その後は「実行金利」が上がるタイプです。

このタイプがおすすめなのは、なるべく早いうちに繰り上げ返済をして返済期間を短縮したいと考えている人です。終了後は実行金利が上がりますが、繰り上げ返済によって元金もだいぶ減っているので、大きな負担増にはなりにくいといえます。

②全期間ずっと優遇されるタイプ

「優遇金利」が、最後まで続き、途中で金利が上がることはありません。そのため、返済計画が立てやすく、繰り上げ返済をしない人はこちらが安心です。

ただし、優遇される割合は①より低いため、当初(2年間、10年間など)の実行金利は高くなります。

住宅ローンを選ぶ上で、金利のしくみを知っておくことは必須です。前知識があると銀行に相談に行った時にも役立ちます。自分にはどちらのタイプが合っているのか、よく検討して選びましょう。

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