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あんしん住宅購入術
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更新日 : 16/03/23

不動産会社が販売する中古住宅には「仲介」と「買取再販」の2つの形態がある

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中古住宅を売買する時、不動産会社は2つの販売形態があることを覚えておきましょう。

1つは売主が個人で、不動産会社がそれを買主に紹介する「仲介」という形態。もう一つは不動産会社が中古住宅を仕入れ、リフォームし、販売する、売主が不動産会社となる「買取再販」という形態です。

仲介の特徴

・買主にとって

現在多くの中古住宅が「仲介」で取引されています。「仲介」は個人の売主さんから、売却を依頼された不動産会社が買主さんを募集します。

物件価格は個人の売主さんが不動産会社が行った査定を参考にして決めます。

購入が決定した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は法律で物件価格の3%+6万円と上限が決まっています。この手数料が不動産会社の利益になります。物件価格には不動産会社の利益は含まれていません。

購入した中古住宅に後から欠陥が見つかった場合の処理について、売主と買主のどちらが修理費用を負担するかを売買契約のなかで決めておく必要があります。不動産会社自体は欠陥の責任を負いません(不動産会社に大きな過失がある場合は別です)。

また、仲介は物件価格に消費税がかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。

多くの場合、現状のまま物件が引き渡されるので、リフォームは買主さんが行う必要があります。リフォーム会社探しは買主さんが行いますので、リフォーム費用が安い業者を選ぶこともできます。

このように仲介は、なるべく安く中古住宅を購入した場合には有利な形態といえます。

・売主にとって

売主さんにとって「仲介」は、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。仲介手数料はかかりますが、なるべく高く売りたい場合には「仲介」有利になります。ただし買主さんが現れるまでは売却できない為、短期間で売却したい場合は向いていません。

買取再販

・買主にとって

主に買取再販を専業にしている不動産会社が、中古住宅の所有者から、自社で物件を買い取り、リフォームをして、買主さんを募集します。

一般的にはマンションが買取再販の中心になります。

法律で手数料が決まっている仲介と違い、売主である不動産会社が自由に利益を設定して販売することができるので、不動産会社としては、どれだけ安く中古住宅を仕入れられるかが勝負となります。買主さん目線でみると、不動産会社の利益分が高くなっているといえます。

購入した物件に欠陥が見つかった場合、引渡し後、2年間は不動産会社が責任をもって欠陥を修理する義務があります。アフターサービスの面で「買取再販」は安心ができます。(マンションは品質が安定しているので、買取再販にマンションが多い理由になっています)。

「買取再販」では、物件価格(建物部分)に消費税がかかります。ただし建物部分は、築年数に合わせて減価されていくので、新築ほど消費税の負担は多くありません。(それでも0になることはありませんが)

多くの場合は、不動産会社がリフォームを行った後に販売するので、内見で見た仕様でそのまま引き渡されるのも安心感があります。またリフォームに不具合があっても不動産会社に改善を求められます。逆に考えると、自分の思い通りのリフォームができないとも言えます。

「買取再販」は少し高くても、入居前にしっかりリフォームされて、アフターサービスも安心なマンションを探したい方に向いています。

・売主にとって

不動産会社が直接買い取る為、早期に売却したい場合は非常に有利です、ただし、不動産会社は利益をのせて販売しなければならない為、市場価格よりも買取価格は安くなります。高く売りたい方には仲介の方がメリットがあります。(T.S)

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