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あんしん住宅購入術
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更新日 : 16/02/07

やさしい不動産用語⑦-重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)

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住宅を購入する際、必ず売買契約の前に、不動産会社は、買主に対し「重要事項説明」をする場をもうけます。

「重要事項説明」とは、物件や契約について、売買契約前にしっかりと買主に説明し、買主が不安なく、納得して売買契約に進めるようにするものであり、売買契約後に「言った」「言わない」などのトラブルを防ぐ目的もあります。

また、重要事項説明は宅地建物取引士の資格を持った者でないと行うことができません。

取引内容を正確に、漏れなく買主に説明し、買主からの疑問にもしっかりと答えられるプロでないと、トラブルになる可能性があるからです。

宅地建物取引士は、重要事項説明をする前に買主に身分証を提示し、交付する重要事項説明書に記名と押印しなければならないことになっています。

さて、「重要事項説明」で宅地建物取引士が買主に説明する内容には以下のようなものがあります。

①権利関係

売買する物件が登記簿と相違がないか、例えば所在地や土地面積などの確認や、現在の所有権がどのようになっているかなどを説明します。

特に、抵当権、賃貸権、借地権、地上権などが設定されていたり、差し押さえとなっている場合は注意が必要です。

購入後、これらの権利が抹消されていないと、所有権が移転できなかったり、住宅ローンが組めなかったり、自分の土地を自由に使えなかったりする可能性もあります。

しっかりとこれらの権利の抹消手続きがされるかどうかを確認しましょう。

②法令上の制限

都市計画法や建築基準法でその土地に建てられる建物の大きさ、高さ、用途は制限されています。

特に注意が必要なのは、建築当時は適法だったものが、法律の改正で違法な建物になってしまっている場合があります(既存不適格物件)。

その場合、そのまま住み続けることはできますが、建て替えができなかったり、今より小さな建物しか建てられない場合があります。

③不動産の状態と見込み

水道、電気、ガス、排水などのインフラは整備されているのか、私道等、他に特別に費用がかかるものがないかなどを確認する必要があります。

インフラが整備されていない場合、水道を本管から引き込むなどを自費で行わなければならないので注意が必要です。

④契約の条件

売買代金、手付金の額や、瑕疵担保責任の所在、売買契約を解除する場合の違約金の取り決めなども注意が必要です。

瑕疵担保責任とは、引渡し後に欠陥が見つかった場合、修理費用を売主、買主のどちらが負担するかを決めるものです。

引渡し後の欠陥は買主が負担する現況有姿渡しや、引渡し後3ヶ月は売主が負担し、それ以降は買主が負担するなどが一般的ですが、売買契約前に確認をしておかないと、後々のトラブルになりかねません。

買主は、重要事項説明を聞いて最終的に購入するかしないかの判断をすることになる為、自分の思いと相違する内容がある場合は、不動産会社や売主に質問して、不安を解消しましょう。どうしても内容に納得できない場合は、売買契約をしないことも可能です。

その為、重要事項説明は売買契約前の余裕をもったスケジュールを組むようにして、不安なく売買契約に進むようにしましょう。(T.S)

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