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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/12/07

転勤!自宅を賃貸する時は、ここに気をつけて!

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突然の転勤、マイホームをどうする?

マイホームを購入したばかりなのに転勤の辞令が・・・。サラリーマンには決して珍しいことではありません。あなたなら、マイホームをどうしますか?

●選択肢は3つ

考えられる選択肢は「売る」「貸す」「空き家にしておく」の3つです。

売却すると家に戻ってくることはできません。特に転勤が短期間の場合などは、いつでも戻れるように空き家にしておくのが便利のようですが、傷みや防犯上のリスクを避けることはできません。

残る選択肢は、「貸す」。「転勤から戻ったらまた住めるし、空き家のリスクも回避できるし、家賃収入をローンに充てられるし、いいことづくめ」と思いがちです。でも、ちょっと早計かもしれません。貸すことを選択する前に、必ず知っておきたい注意点があります。

マイホームの賃貸は、「事業」と心得る

たとえ一時的にせよ有料で家を貸すということは、「大家さん」になるわけです。

したがって、入居者からのクレームや設備故障に迅速に対応しなければなりません。

転勤すると遠方になるため、そうした対応も含めた管理業務は不動産会社に委託することになるでしょう。

また、入居者が普通に生活しているだけでも、物件にある程度の汚れやキズがつき、経年劣化も進みます。貸す前と同じ状態を維持することはありえないと覚悟しましょう。

●賃貸のリスクは「空室」と「滞納」

家賃収入をローン返済に充てる場合、「空室」や「滞納」は大問題となります。とくに現在は、家を借りたい人より物件のほうが供給過多の借り手市場。何カ月も入居者が見つからない可能性もあり得ます。

自宅を賃貸すると、住宅ローン控除が受けられなくなる

年末のローン残高の1%にあたる所得税が10年間還付される「住宅ローン控除」。

これは、自分の居住用の家を取得しやすくすることを目的として設けられた、優遇税制です。マイホームを賃貸すると「自分の居住用」ではなくなるため、「住宅ローン控除」は受けられなくなります。

ただし、再び住むことになった場合、期間が残っていれば控除が受けられます。

ローン返済額=家賃では赤字になる

家賃設定をローン返済分と同額にして、実質的な返済額をゼロにしようと考えている人もいるかもしれません。しかし、それでは赤字になります。なぜなら、固定資産税や管理費・修繕積立金、さらに、不動産会社への管理委託料などもかかるからです。

それらの費用も含めて家賃額を設定すると、周辺相場よりも高くなり、借り手が付きにくくなるケースも少なくありません。

自分の家なのに住めなくなる?

自宅を賃貸する場合は、契約スタイルにも注意する必要があります。

知らないで契約してしまうと、転勤から戻って自宅に住みたくても、「入居者がいるので住めない」ということになりかねません。

契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。それぞれの特徴は次のとおりです。

<普通借家契約>

入居者が希望すれば、何度でも更新ができる契約スタイルです。貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主側に「正当な事由」(※)がない限りで認められません。

※転勤から戻ったというだけでは、「正当な事由」にあたらない可能性が高いです。家賃収入があれば他の住まいを借りることができるため、入居者の権利を侵害してまで、そこに住む必然性はないと判断されるからなのです。

<定期借家契約>

転勤の間だけマイホームを貸したい場合には、必ずこの「定期借家契約」にしましょう。

期間満了の時点で契約が終了します。転勤から戻る時期に合わせて契約期間を決めておけば、確実に退去してもらうことができます。

大切なマイホーム。賃貸する場合は上記をよく踏まえ、リスク回避をした上で進めるようにしましょう。

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