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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/11/16

築20年以上で、住宅ローン控除を受ける方法

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地震に強い中古住宅は、住宅ローン控除の対象になる

年末の住宅ローンの残高の1%が、所得税から10年間 控除される、住宅ローン控除。10年間で最大新築で、400万円、中古住宅で200万円(注1)の税金が還付されるお得な制度です。中古の場合は以下の条件を満たすことが必要です。

●住宅ローン控除が受けられる中古住宅の要件

床面積が50㎡以上で、

・築25年以内の耐火建築物(鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの住宅)

・築20年以内の非耐火建築物(木造、軽量鉄骨造などの住宅)

ただし平成17年(2005年)の税制改正により、上記の築年数を超えていても一定の条件をクリアした住宅なら、住宅ローン控除が受けられることになりました。

その条件とは「地震に対する安全性の基準に適合すること」で、以下の3種類の住宅が対象になります。

住宅ローン控除が受けられる、築古物件とは?

鉄骨造で築25年以上、木造や軽量鉄骨で築20年以上を経過していても、以下3種類のうちの一つを満たしていれば、住宅ローン控除が適用されます。

1.瑕疵保険に入っている住宅

取得した住宅が既存住宅瑕疵保険(以下、瑕疵保険といいます)に加入している場合、住宅ローン控除の対象となります。

ただし、昭和56年以前(注2)の住宅については、後に説明する「耐震基準適合証明書」を取得しないと、瑕疵保険に入れませんので、実質的には築20年~昭和56年が瑕疵保険で住宅ローンを控除をうけられる築年数となります。

また、瑕疵保険に加入するには、劣化診断を受け、必要な部分の修繕を行い、瑕疵保険の付保証明書を取得しなければなりません。

これらを、引渡しの前に行わなければならない為、売主の同意や、調整をしっかりと行わないと、住宅ローン控除の申請ができなくなります。

2.「住宅性能評価書」付きで、一定の耐震評価を満たしている住宅

「住宅性能評価書」は、国土交通大臣に登録した第三者評価機関が住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を表示した書面です。構造面、防火面、バリアフリー面など10分野について評価結果が数値で記載されています。

このうち、住宅ローン控除の対象になる住宅は、耐震に関する評価が「等級1~3」のものに限られます。

3.「耐震基準適合証明書」の交付を受けた住宅

耐震改修工事を行い、工事後に建築士や検査機関などから「耐震基準適合証明書」の交付してもらうことで、住宅ローン控除を受けることができます。瑕疵保険と違い、引渡し前に、「耐震基準適合証明書の仮申請書」を取得すれば、耐震改修工事は引渡し後になっても構わないので、非常に使いやすいです。

また、耐震基準適合証明書を取得すれば築年数は問いませんので、瑕疵保険でカバーできない昭和56年以前の住宅でも適用が可能です。

申請から入居までの流れ

「耐震基準適合証明書」の交付までの手続きは、大まかに以下のような流れになります。

①「耐震基準適合証明書の仮申請書」を取得

②住宅の取得(引渡し)

③耐震診断の実施

④改修工事

⑤「耐震基準適合証明書」を取得

⑥入居

※②から⑥まで、6カ月以内に行うことが必要となりです。

「耐震基準適合証明書」は登録免許税が減額措置があるが・・

「耐震基準適合証明書」を受けておくと、・登録免許税の減額などの措置があります。しかし、引渡し後に改修工事を行う場合には、登録免許税の減額措置は受けられなくなるため、実質的には、なかなか使いづらい制度になっています。

 

注1 個人間売買の中古住宅 最大控除額200万円、宅建業者販売の中古住宅 最大控除額400万円

注2 昭和56年6月以前に建築確認を行った物件、いわゆる旧耐震物件

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