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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/10/26

知っておきたい「建ぺい率」「容積率」と建築制限のこと

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日本の土地には建築制限がある

土地の利用は、法律や条例により建築制限が設けられています。

建築制限とは、街の景観や住環境の維持・整備、防災などを考慮して、建物の広さや高さなどを制限するものです。制限を超えると、違法建築になります。

戸建て住宅の建築や購入を考えている人は、ぜひ知っておきたい知識です。おもな建築制限についてご紹介しましょう。

●建築面積の上限を示す「建ぺい率」

建築基準法で定められている「建ぺい率」とは、建物を建てる時、敷地面積の何%まで使えるかを表す数字です。土地の用途地域によって30%から80%と幅があります。

「建ぺい率」の小さい土地を購入すると、思ったような広さの家を建てられない可能性がありますので、注意が必要です。

※幅1m以内の軒、庇、バルコニーなどは「建ぺい率」に含まれません。

 ●建築面積とは?

「建ぺい率」は、建築面積に対して設定されます。建築面積は、建物を真上から見た時の面積。したがって、2階建て以上の建物では、最も広い階の面積で計算することになります。

 延べ床面積の上限を示す「容積率」

「容積率」とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。建築基準法により、用途地域ごとに50%から1300%と決められています。例えば、敷地面積100㎡、容積率60%の場合、延べ床面積の上限は60㎡となります。

なお、狭い土地でも「容積率」が大きければ、階数を増やして床面積を確保することもできます(高さ制限がある場合は除く)。

●延べ床面積とは?

延べ床面積とは、建物の床面積を合計です。たとえば、1階が50㎡、2階が40㎡の住宅の場合、延べ床面積は90㎡となります。以下は、延床面積に含まれません。

<延べ床面積に含まれないもの>

・バルコニー(奥行2m以内の場合)

・ロフト(面積が下の階の2分の1以下の場合)

・地下室(全床面積の3分の1未満の場合)

・ビルトインガレージ(全床面積の5分の1未満の場合)

●前面道路の幅は狭い場合は要注意

前面道路の幅が狭い土地では、「容積率」が適用されないケースもあります。対象となるのは、前面道路の幅が12m未満の土地です。

「道路幅×0.4(※)×100」と「容積率」を比較して、小さいほうが延べ床面積の上限となります。※用途地域が商業・工業地域の場合は0.6で計算されます。

 さまざまな高さ制限

土地によっては高さの制約もあります。知らずに購入すると、「3階建てにしたかったのにできない」ということもあります。

「高さ制限」は、一般的に販売広告に記載されていませんので、市区町村役場の都市計画課で確認しましょう。

建築基準法における「高さ制限」は、以下のとおりです。

●斜線制限

近隣の日当たりや風通しに配慮して設けられたものです。

具体的には、ある起点から一定の勾配で斜線を引き、斜線の内側までとされます。敷地の前面道路を起点とする「道路斜線制限」、隣地の境界線を起点とする「隣地斜線制限」、北側地の境界線を起点とする「北側斜線制限」などがあります。

●日影規制

隣の家が一定時間以上日影にならないようにするためのものです。

対象は最低でも3階以上または軒の高さ(※)が7mを超える建物です(詳細は用途地域により異なります)。

※軒の高さ=地盤面から小屋組(屋根を支える骨組み)までの高さ

●高度地区

地区ぐるみで高さ制限が設けられているエリアのことです。

住環境や景観維持のために、また逆に限られた土地の有効利用のために下限を設けている市街地もあります。

 

土地探しは、希望の間取りを想定して

 

建築制限によっては希望どおりの住まいを実現できない可能性もあります。土地を探す場合は、あらかじめ希望の間取りや広さを想定し、それが実現可能かどうかをポイントにすると後悔しません。

なお、建築制限には罰則規定などの強制力がないため、まれに制限を超えた「違法建築物」もありますが、絶対に購入しないようにしましょう。

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