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更新日 : 15/09/27

やさしい不動産用語⑤ー定期借地権(ていきしゃくちけん)

03c30f905eae7203029a80636ffc5ffa_sネットで家探しをしていると、明らかに周辺物件よりも割安、駅からも近いし、設備も豪華、「やった!ついにお買い得物件を見つけたー」と喜んでいると、「定期借地権」と注記が入っている場合があります。さて、どうして定期借地権の物件は周辺物件より安く売り出されているのでしょうか?

定期借地権とは、地主さんから土地を借りる権利のことです。借りた土地は50年後に更地にして返す必要があります。土地は借りているだけですので、自分のものにはなりません。

例えば、30歳で定期借地権のマンションを考えてみましょう。新築で購入した場合、50年後にはマンションを取り壊して、地主さんに返します。ということは80歳になった時にマンションを退去しなければなりません。

では、築20年の定期借地権付きの中古マンションを購入したとしましょう。住める期間はあと30年しかないということになります。当たり前ですが築年数が経つことに、住める期間が短くなっていきますので、土地を所有権でもつ場合に比べて資産価値は低くなります。その為、物件価格が安くなっているのです。また定期借地権がついていると資産価値が低く評価されることになりますので住宅ローンを借りるのが難しくなります。ただし最近では定期借地権に特化した住宅ローンを扱う金融機関もでてきているようです。

さて、定期借地権の物件に住むと、保証金を地主さんに預けて、定期的に地代を地主さんに支払います。保証金は土地価格の25%程度で、土地を返還する際に戻ってきます。ただし将来インフレになる場合もありますので、保証金が支払った当時と同じ金銭価値をもっているかは神のみぞ知るということになります。地代は、月々支払うことになります、その代わり固定資産税、都市計画税は支払う必要がありません(地主さんが支払う)ので、どっちもどっちということになります。

結局、定期借地権の物件がお得かどうかは、その人の考え方によります。また、定期借地権の制度ができて、まだ20年程度ですので、実際に50年が経過して土地が返却される時に、どのようなトラブルが起こるのかは今のところはわかりません。

補足として、古い物件では旧法の借地権というものがあります。平成4年8月1日以前に成立した借地権については、借地の期間が終わっても、使用できる建物存続している限り、基本的には借地権を延長し、住み続けることができます。逆に言えば地主さんとしては貸した土地がずっと返ってこないことになりますが・・(これ以外にも旧法の借地権は条件がありますので、詳細は別の機会に)。(T.S)

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