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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/09/15

繰上げ返済は急ぐべきか否か?

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こんにちは、私は家を購入した時に住宅ローンを組みました。家を購入する前、「繰上げ返済をどんどんして、金利負担を減らすぞー」と意気込んでおりました。がしかし、住宅ローンを支払い始めて何年か経ちますが、今まで一度も繰上げ返済をしたことがありません。さて、繰上げ返済は急ぐべきものなのでしょうか?。

さて、繰上げ返済にどのくらい効果があるかをシュミレーションしてみましょう。

<条件>
借入:3000万円
借入期間:35年
金利:2%
5年後に500万円繰上げ返済を期間短縮型で行う

<結果>
総返済額:4170万円→3830万円 と340万円少なくなります。
返済期間:35年→27年11カ月と7年1カ月短縮できます。

では同じ条件で10年後に500万円繰上げ返済した場合は、

<結果>
総返済額:4170万円→3900万円と270万円少なくなります。
返済期間:28年7カ月と6年5カ月短縮できます。

この結果を見てもわかる通り、繰上げ返済をするのが早ければ早いほど、総返済額が安くなり、返済期間が短縮されます。

それでは、繰上げ返済は、できるだけ早くすべきなのでしょうか?。当然、繰上げ返済を早くした方が得にはなりまりますが、その前にいくつか考慮しておくべきこともあります。

一番大きい問題は、日々の資金繰りの問題です。住宅購入当初は子供が小さく、漠然としか考えていなかった子供の教育資金が将来増えるかもしれません。子供を当初は公立の学校に行かせようと思っていたが、将来、私立の学校に行かせたいと思うかもしれません。また、親の介護が必要になったり、年齢が40歳を超えてくると、リストラの危険性や収入が少なるなるリスクがないとは言えません。繰上げ返済を全力で行いすぎると、預貯金が心もとなくなり、いざという時の資金が捻出できないという可能性も考慮にいれる必要があります。

民法に「期限の利益」というものがあります。これは支払期限が到来するまでは、債務者は借金を返済する義務がなく、また借金の返済を求められることもないということです。例えば35年ローンを組めば、月々の返済さえ滞りなく行えば、35年かけて支払うことができる権利が債務者にはあります。繰上げ返済は期限の利益を自ら放棄することにもなるとも言えます。

また、住宅ローンは、ここ数年は金利が非常に低い状態が続いています。他のローンと比べても、資金を低金利で調達できているとも言えます。預貯金に余裕をもつことで、金利の高いローンを借りる必要がなくなるかもしれません。もう少しリスク選好的な方なら、預貯金を、借入金利よりも高い利回りがある投資に回すことができれば、住宅ローンを借り続けていた方が得ということにもなります。(当然、定期預金の利回りでは無理ですので、リスク商品になりますが、元本割れなどのリスクがありますので自己責任で)。

住宅ローンを組むと多くの方が団信に入りますので、住宅ローンの金利を生命保険料の代わりとして考えることもできます。当然、利息金額は保険料より高くなることが多いと思いますし、死亡した場合の保険をすべて団信でまかなうことはできないとは思いますが、いくつかの保険と組み合わせを行えば、月々の保険料を安くすることもできます。

住宅ローン減税についても残債が残っていた方が減税額が大きくなります。 ただし、住宅ローン控除の為だけに、繰上げ返済を遅らせるメリットはありませんので注意は必要です。

どうでしょう。積極的に繰上げ返済をして、返済期間を短縮し、返済総額を下げることは確かに有効です。しかし、それ以外の要素も一応考慮にいれて、繰上げ返済をすすめてみてはいかがでしょうか?。(T.S)

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