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更新日 : 15/08/18

超高層マンションの大規模修繕が始まりだした

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こんにちは、高層マンションは2000年以降に建設が本格化し、2014年には1000棟を超える物件が日本に存在しています。さて、日本の超高層マンションの草分けである、埼玉県のエルザタワー55で大規模修繕が始まっています。ネット上では、「タワーマンションを購入すると莫大な修繕積立金が必要だ」というような記事もあり、購入を検討される方や、現在お住まいの方にとって、どのくらいの費用がかかるかは、大変気になるポイントだと思います。エルザタワー55の例はこれらの方にとって非常に参考になるのではないでしょうか。

エルザタワー55は1997年に竣工し、築17年になります。高さは55階建て185m、戸数は650戸となっています。今回の大規模修繕は、清水建設の子会社、シミズビルライフケアが請負い、工期は2年、費用は12億円となっています。

気になる12億円の費用の捻出ですが、すべて修繕積立金でまかない、一時金の徴収や借入れは行われないとのことです。エルザタワー55の修繕積立金は93円/m2となっていますので、標準より高いわけではないと思います(逆に安い!)。戸数(m2)が多いので修繕積立金は少なく済んでいるようです。

また今回の大規模修繕費用を戸数で割ると200万円/戸になり、一般のマンションの倍程度の費用がかかる計算にはなります。ただ、ネットで噂されているような莫大な費用というわけではないように思います(管理組合がしっかりとしていればですが)。
おそらく、「莫大な修繕費用がかかる」という情報の背景には、超高層マンションが建設され始めたのが2000年前後なので、大規模修繕の実績が今までほとんどなく、工法も確立されていなかった為ではないでしょうか。修繕を請負う建設会社もリスクを考慮して、見積りを高めに出さざる得なかったのではないでしょうか。

今回、エルザタワー55の大規模修繕工事を請負ったシミズビルライフケアは、高層マンションの大規模修繕の実績を積み上げており、ノウハウも確立してきているようです。大規模修繕工事の中で一番費用がかかる足場設置について、エルザタワー55では1階~7階までは一般のマンションの修繕でも使用される、枠組み足場を使い、8階~50階までを昇降式のリフトクライマー、51階~55階までを清掃用のゴンドラを改造して使うとしています。このような階数による使いわけで、費用を削減する方法が確立してきているようです。

今後、他のタワーマンションの施工事例が増えてくれば、更にノウハウが蓄積され、修繕費用も下がってくるように思います。それ以前に、大規模修繕の為には、しっかりした計画の元、修繕積立金を確保している必要がありますし、戸々の利害の調整も必要になってきます。管理組合の役割が非常に大切になるのではないでしょうか。また、購入される方は、修繕計画、修繕積立金の計画、積立状況はしっかり確認しておいた方がよいと思います。(T.S)

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