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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/08/03

安すぎるマンションの修繕積立金は危険

マンション
「修繕積立金が高いなぁ」と思うことはありませんか? もしあるなら、それはちょっと要注意です。どんなに素敵なマンションでも、経年劣化は避けられません。しかし、適切なメンテナンスをしていれば資産価値は保たれ、快適に暮らすことが可能です。「修繕積立金」は、共用部分のメンテナンスにかかる費用を住人(区分所有者)全員で毎月積み立てるものです。外壁や屋根など、修繕費用が高額になる工事も多いため、「修繕積立金」は安ければよいというわけではないのです。

修繕積立金の目安は?

では、修繕積立金に「目安」はあるのでしょうか?。2011年4月に国土交通省で策定された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建物の階数や延べ床面積別に「目安」が示されました。その背景にはマンション分譲業者が修繕積立金を著しく低く設定して販売し、結果的に修繕費が不足するケースが多発したという現実がありました。ガイドラインの「目安」は、おおむね月額200円/㎡程度ですが、それ以前の実情は月額95円/㎡と約半分だったのです。ガイドラインの目安どおりでなければ不適正とは必ずしも言えませんが、著しく安い場合は、適正な積み立てができない可能性があるため注意が必要です。ガイドラインの目安は、以下のようになっています。

<建物の延べ床面積と、㎡当たりの月額修繕積立金>

A.15階未満の建物の平均額

・5000㎡未満 ・・・・・・・・月額218円/㎡
・5000~10000㎡・・・・・・・月額202円/㎡
・10000㎡以上・・・・・・・・月額178円/㎡

例えば10階建てマンション、70㎡の住戸の場合は下のようになります。

小規模マンションなら、70㎡×218円=月額1万5260円
大規模マンションなら、70㎡×178円=月額1万2460円

B.20階以上の建物の平均額

・月額206円/㎡

例えば20階建てマンション、70㎡の住戸の場合は下のようになります。

70㎡×206円=月額1万4420円

※16~19階の建物の目安は、A・Bの金額の間で収まるとしています。
※機械式駐車場がある場合は、積立金にその分の修繕工事費が加算されます。ガイドラインでは、1台当りの月額が7085円~1万4165円となっています(駐車場の機種によって異なる)。

長期修繕計画書を閲覧し、修繕履歴や今後の計画を確認しよう

修繕積立金の額は、本来、マンションの長期修繕計画に基づいて決めらます。購入を検討する際には長期修繕計画書を閲覧し、過去の修繕履歴と今後の修繕時期、積立状況などもを確認しましょう。不動産会社に依頼すれば対応してもらえます。積立方法は「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類あり、ガイドラインでは「均等積立方式」を推奨しています。

●均等積立方式とは

新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を算出し、それを月数で均等割りした金額を毎月の積立額とします。途中で資金不足になったり、修繕積立金が値上げされたりすることがないので安心です。

●段階増額積立方式とは

修繕工事費の総額を均等割りするのではなく、新築の購入当初は積立額を低く設定し、段階的に積立額を増額する方法です。しかし、実際には計画通りに値上げが実施されず、工事の際に資金を追加徴収というケースもあります。

前の所有者が積立金を滞納したまま売りに出されるケースもあります。滞納分は新しい購入者が引き継ぐことになりますので、必ず不動産会社を通じて確認しましょう。

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