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更新日 : 15/07/04

売主、買主からみた「現状有姿渡し」、契約時の注意点(おうち閑話)

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こんにちは、LIXILリアルティのT.Sです。現状有姿渡し取引ってご存知ですか?。売主は物件を修理やリフォームをせずにそのまま買主に引き渡すという意味で使われます。日本では中古住宅取引の約6割が現状有姿渡しと言われています。現状有姿渡しにすると、売主は引渡し後に一切の責任は発生しないと考えられがちですが、実は注意すべき点があります。

売主からみた現状有姿

もし、売主も知らなかった雨漏りが、引渡し後に発見された場合、誰が修繕の費用を負担するのでしょうか?。特段の取り決めがない場合、買主は雨漏りを発見してから1年以内であれば売主に損害賠償を請求することができます。これを売主の瑕疵担保責任といいます。もし引渡し後10年が経ってから買主が雨漏りを発見した場合でも、発見してから1年以内であれば損害賠償を請求することができるのです。でも、これでは売主にとって大変不利な条件です。極端に言えば100年後でも損害賠償を請求される可能性があるからです。通常の中古住宅取引では引渡し後3ヶ月以内に雨漏りが発見されたら買主が修繕費用を負担するという契約にする場合が多いと思います。(FRK基準

では、売主が引渡し後、一切の欠陥についての責任を負いたくないと思い、現状有姿で引渡すと契約書に明記した場合にはどうなるでしょうか?。実は現状有姿で引渡すと明記しても、上記のように売主が知らなかった欠陥については損害賠償を免れない場合があります。現状有姿とは、既にわかっている状態のものを、そのまま引き渡すということを意味しますので、売主が知らない隠れた欠陥については現状有姿は適用されないのです。

それでは、売主が引渡し後一切の欠陥についての責任を負わなくするにはどうすればよいのでしょうか?。答えは、契約書に瑕疵担保責任を負わない(瑕疵担保免責)と明確にいれておく必要があります。こうすれば売主が知らない隠れた欠陥が発見されても売主は損害賠償を請求されずに済みます。

では次に、売主が実は雨漏りを知っていたのに、雨漏りはないと契約時に買主に申告した場合はどうなるのでしょうか?。この場合は瑕疵担保免責としても、損害賠償を請求されることになります。瑕疵とは隠れた欠陥という意味ですので、売主が欠陥を知っていた場合は瑕疵ではなくなります。

売主は、不具合がわかっている部分については、しっかりと買主に申告しておかないと、損害賠償を請求されることになりかねません。不具合があることをしっかりと申告していれば、買主は欠陥の中身がわかった上で購入していることになりますので、後から損害賠償を請求されることはなくなります。

昨日ブログでインスペクションのお話しをしましたが、売主にとってもインスペクションを行うことは大切です。インスペクションを行い、欠陥が見つかった場合、買主にしっかり申告しておけば、後から損害賠償を請求されるリスクを減らすことができます(当然、インスペクションで完全に欠陥を発見できるわけではありませんが)。

買主からみた現状有姿

現状有姿渡しや瑕疵担保免責の条項が契約書の中にある場合は、引渡し後、欠陥があっても修繕費用を売主に請求できない場合があります。しっかりと売主に内容を確認し、納得したうえで売買契約を締結する必要があります。瑕疵担保免責になる場合でも、既存住宅瑕疵保険などの保険を付保するなど、リスクを低減する方法はありますので、検討してみるとよいでしょう。(T.S)
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