LIXILリアルティ.comスマートおうち探し

あんしん住宅購入術
LINEで送る

更新日 : 15/06/15

繰り上げ返済の効果を試算。賢い繰り上げ返済のコツと注意点

銀行

「総返済額の軽減」が、繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に、ある程度まとまった金額を前倒しで返済し、住宅ローン返済の負担を軽減する方法です。メリットは、返済額がすべて元金に充当されることです。元金が減れば当然利息も減るため、総返済額を軽減できます。繰り上げ返済には2つのタイプがあります。一つは、返済期間はそのままで月々の返済額を減らせる「返済額軽減型」。もう一つは、月々の返済額はそのままで、返済期間を短縮できる「期間短縮型」です。

 「期間短縮型」のほうが、負担軽減効果が大

同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済しても、「返済額軽減型」と「期間短縮型」では、効果がかなり異なります。おすすめは「期間短縮型」ですが、どのくらい差が出るのか具体的に見てみましょう。

(条件)
借入額3000万円、返済期間30年、金利2%、全期間固定金利
2年後に100万円を繰り上げ返済するケース

●総返済額
-期間短縮型  77万円軽減
-返済額軽減型 32万円軽減

●毎月返済額
-期間短縮型 変更なし
-返済額軽減型 約3800円軽減

●返済期間
-期間短縮型  1年4カ月短縮
-返済額軽減型 変更なし

比較すると、総返済額は「期間短縮型」のほうが45万円も多く軽減され、返済期間は1年4カ月も短くなります。

 

「期間短縮型」は開始時期が早いほど、効果大

「期間短縮型」は、始める時期が早いほど利息軽減効果は大きく、総返済額が減ります。さきほどと同じ条件で比較すると、以下のようになります。

<「期間短縮型・繰り上げ返済」の開始時期と軽減効果の違い>

総返済額
2年後  77万円軽減
5年後  66万円軽減
10年後 52万円軽減

返済期間
2年後  1年4カ月短縮
5年後  1年3カ月短縮
10年後 1年2カ月短縮

繰り上げ返済の開始時期が2年後と10年後では、総返済額が25万円も差が出ることがわかります。

手数料は、ゼロから数万円までさまざま

繰り上げ返済の手数料は、インターネットバンキングならほとんどの金融機関で無料となっています。一方、店頭手続きの場合は、無料から数万円までと金融機関によってさまざまで、「繰り上げ返済額」「変動金利か固定金利か」で異なるケースもあります。最近では金融機関などのすすめで、ローン借り入れの際にインターネットバンキングの手続きを行う人が多いようです。

・繰り上げ返済の金額

「少しずつでも繰り上げ返済しよう」と考えている人もいるでしょう。

民間の金融機関では、ほとんどが繰り上げ返済の最低額を設けていません。設けていても「1万円以上」と低額ですので、自分の都合で金額を決めることができます。しかし、一定額以上でないと繰り上げ返済できないローンもあります。例えば、フラット35は、店頭手続きの場合で「100万円以上」、インターネットバンキング利用では「10万円以上」となっています。

 繰り上げ返済をする際に、注意したいこと

繰り上げ返済をする際は、以下の点に注意しましょう。

・貯蓄と繰り上げ返済のバランスを大切に
少しでもローン返済の負担を軽減しようと、貯めたお金のすべて繰り上げ返済にまわす人もいます。しかし、それでは生活が厳しくなります。繰り上げ返済は、まず生活費と急な出費に備えた貯蓄を確保した上で行いましょう。

・複数のローンを組んでいる場合の優先順位
子供の育費がかかる前や定年前にローンを1つ完済すると、その後の家計が楽になります。どちらのローンで繰り上げ返済するか迷ったら、よりリスクの大きいローンを選びます。例えば、固定金利と変動金利両方のローンを組んでいるなら、金利上昇のリスクのある変動金利を優先することをおすすめします。

ページの一番上へ