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あんしん住宅購入術
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更新日 : 15/02/09

借地権付きマンションのメリット・デメリット

「借地権付き」は土地は地主さんのもの

マンションを購入すると土地の権利はどうなるのかご存知でしょうか?物件広告の取引条件の中に「土地権利」という項目があります。ここに「所有権」と書かれていれば、専有面積に応じた持分の土地があなたのものになります。しかし、「旧法借地権」「定期借地権」などと書かれていたら、その土地は「借地」だということです。分譲マンションの大多数が「所有権付き」ですが、「借地権付き」のメリットを知って利用する人も増えてきています。

「借地権付きマンション」の特徴

●地主への地代が必要

地主への「地代」が必要です。通常、管理費や修繕積立金と一緒に管理組合に「地代」を支払います。

●契約期間がある

必ず「契約期間」があります。取引条件のところに「残存期間○年」「残存期間:平成○年○月○日まで」などと書かれているので、契約満了の時期がわかります。

築年数が古めのマンションに多い「普通借地権」

1992(平成4)年8月に「借地借家法」が改正されたため、「借地権」には従来の「普通借地権」と、改正後にできた「定期借地権」の2種類が存在しています。チラシや広告に「旧法」と記載があるのは、「普通借地権」のことです。築年数の古いマンションには、このタイプが比較的多く見られます。

契約期間は30年以上と定められていますが、借主が希望すれば更新も可能です。地主側から契約解除できるのはよほどの「正当事由」がある場合に限られているため、実質的には永住のケースが多いと言えます。更新時には原則として「更新料」が必要です。

「定期借地権」は契約更新ができない

1992年の法律改正で誕生した「定期借地権」は契約更新ができません。期間満了とともに地主に土地を返還することになります。また、「定期借地権付きマンション」には次の2種類があります。

●「一般定期借地権」

契約期間は最低50年以上。契約期間満了とともに土地を更地にして返還しなければなりません。若いうちに購入すると、期間満了後マンションを退去する必要があります。

●「建物譲渡特約付き借地権」

契約期間は最低30年以上。契約期間が満了すると、地主に建物を買い取ってもらえます。売却後、賃貸として住み続けられるケースもあります。

借地権付きマンションのメリット・デメリット

「借地権付きマンション」は、土地の所有権がないことがメリットでもあり、デメリットでもあります。

●メリットは、安さ

最大のメリットは価格の安さです。土地代が含まれていないため「所有権付き」に比べて2~3割ほど安いといわれます。購入時の諸費用も、土地にかかる税金(登記料、取得税)が不要なので安く済みます。所有すると毎年かかる土地部分の固定資産税や都市計画税もかかりません。

●デメリットは、担保価値の低さ

土地の所有権がないため担保価値は低くなり、なかには住宅ローンの借り入れが難しくなるケースもあります。不動産ポータルサイトの中には、「定期借地権付き」に絞って検索できるところもありますので、興味がある方はチェックしてみましょう。

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