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あんしん住宅購入術
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更新日 : 14/09/11

引渡し後の欠陥トラブルを防ぐために

「現状有姿渡し」と「瑕疵担保免責」って何?

「現状有姿渡し」と「瑕疵担保免責」という言葉をご存知でしょうか?。不動産売買の契約書に記載されていることがよくあります。「現状有姿渡し」とは、ありのままの状態で建物を引き渡すという意味です。「瑕疵担保免責」とは、売買契約をする前からある瑕疵(欠陥)について責任は負わないという意味です。「瑕疵」とは、欠点や欠陥をさします。具体的には、建物の重要部分の欠陥、例えば、雨漏りが原因で柱や土台が傷んでいたり、シロアリに土台がやられていたりといったことがあげられます。建物の重要な部分であるだけに、修繕に大きな費用がかかる可能性があります。売主の側からすると、何年経っても瑕疵担保責任を負わなければならないとなると、安心して売却できません。そのため、売主が引き受けるリスクを限定した「現状有姿渡し」や「瑕疵担保免責」を契約書に入れることがよくあります。

瑕疵担保責任について、必ず売主に確認する

売主が自分の物件に以前から瑕疵があることを知りながら告知せず売却することは、契約書に「現状有姿渡し」と記載されていても認められません。問題は、売主が瑕疵の存在を知っていたことを証明することが非常に難しいことです。こういったケースはトラブルの原因となります。中古住宅の取引は、売主と買主の個人間売買であるケースが全体の約8割を占めています。そのうち6割が「現状有姿渡し」の契約となっています。

それでは買主としてはどう対処すればよいのでしょうか。まず売主に「瑕疵担保責任」について確認し、明確に瑕疵担保責任を負う期間について取り決めることです。個人間の売買では一般的に3カ月以内を売主責任とする契約が多いです。買主はこの間に建物の欠陥がないかをよくチェックしましょう。

安心して購入するには、「建物診断(建物検査)」がおすすめ

もっと安心できる住宅を手に入れるためには、売買契約を締結する前に「建物診断」をすることもお勧めです。「建物診断」は専門知識をもった調査員が一般の方では発見できないような、防水、構造、基礎、配管など建物の重要部分について、目視、専門機器を使って調査してくれます。雨漏りのような大きな不具合が見つかった場合は購入を見合わせこともできますし、修繕にどのくらいの費用がかかるか、おおよその目安もつきます。

「建物診断」には通常8~10万円程度の費用がかかります。住宅は一生に何度もない高価な買い物です。安心、納得して購入できることを考えれば建物診断を依頼をする価値はありそうです。

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