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あんしん住宅購入術
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更新日 : 14/11/04

中古住宅の価格はどう決まる?

中古住宅の価格のどのようにして決まるのでしょうか?不動産会社が売主の依頼をうけて物件を査定する場合、どの部分を評価するのでしょうか。不動産会社が査定をする時、最も重要視する点は「立地」にあります。つまりあなたが資産価値の落ちにくい物件を選ぼうとする場合は「立地」にこだわることが非常に重要になります。立地がよい物件は「将来、売りやすい、または貸しやすい物件」となるため高値で取引される傾向にあります。では、不動産会社が物件を評価する際の評価するポイントについて順番にみていきましょう。

「立地」で価格は決まる

「資産価値」を判断する上で、最も重視されるのは「立地」です。特に、駅からの距離が大きなポイントとなります。駅から徒歩5分以内の物件の評価は非常に高くなる傾向にあります。もし、バス便の物件のほうが広くて設備が良いとしても、査定額は駅から近い物件より割安になる傾向にあります。また駅から徒歩5分は同じでも、急行停車駅、複数路線利用可など人気がある駅の評価額はアップします。駅以外でもスーパーやコンビニなどの商業施設、病院、学校、公園など、便利で快適な住環境であるかどうかも評価のポイントになります。ただし、駅が近くても幹線道路や線路沿いにある物件は騒音や排気ガスが敬遠されるため評価が低くなる傾向があります。

マンションは「眺望」や「日当たり」も大切

窓からの眺望や、日当たりの良し悪しも評価に影響します。一般的に高層階や南向き、角部屋は資産価値が高くなります。ただし住戸の前に高い建物がある場合などはこれにあてはまりませんので注意が必要です。住宅を購入される前に周辺に高層物件や住環境が悪化するような施設が作られる計画がないか、よく確認した方がよいでしょう。

戸建住宅は20年で建物評価が0に

築年数が経つほど建物の評価は下がります。特に戸建住宅は20年で建物部分の資産価値がゼロと評価されます。例えば、新築時に2000万円だった建物は、毎年100万円ずつ価値が下がり20年で資産価値が0とみなされます。しっかりメンテナンスをされている物件であっても残念ながら評価がされないケースが多くあります。買主から見れば築20年以上でメンテナンスが行き届いている物件はお得であるともいえます。また土地形状なども戸建の場合、重要な評価ポイントとなります。

マンションは管理を買え

マンションの場合、管理がしっかり行われているかも評価ポイントとなります。それゆえに大規模マンションなどは評価が高くなる傾向があります。また、知名度の高い大手ディベロッパーが建てたマンションも安心感がある為、評価が高くなる傾向があります。また、間取りや内装、設備などはお金をかければグレードアップすることが可能です。したがって激しい傷みがある場合は別として室内の状態はあまり評価に影響しません。

ずっと住むつもりで購入したマイホーム。でも転勤やライフスタイルの変化によって住み替えすることになったり、賃貸に出したりする場合もあります。その時「資産価値が落ちない」ということが有利に働くことがあります。物件を選ぶ際に資産価値が維持できるかどうかという視点をもつことも大切だといえます。

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